Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir emlak uzmanının arsa değerleme ve inşaat maliyet hesaplama konusunda sunduğu kapsamlı bir eğitim içeriğidir.
- Video, bir arsanın değerleme sürecini altı aşamada ele almaktadır: uydu görüntüsü ve yükseklik farkı analizi, imar durum bilgisi alma, plan notlarını okuma, imar parsel alanını tespit etme, inşaatın KAKS ve brüt alan hesabı yapma ve bölgedeki daire tiplerini ve metrekare fiyat tespitlerini yapma. Ayrıca, 3240 metrekarelik bir arsa üzerinde 21 adet 135 metrekarelik daire ve 400 metrekarelik bir dükkan inşa etme senaryosu üzerinden inşaat maliyetinin 7 milyon TL, hasılatın ise 12 milyon TL olduğu hesaplanmaktadır.
- Eğitim içeriğinde Takbis parsel sorgu programı, Keos sayfası, plan notları, sahibinden.com ve Emlak Endeksi gibi kaynakların kullanımı detaylı olarak açıklanmakta ve bölge rayicine göre kat karşılığı oranı ve piyasa değeri tespiti yapılmaktadır.
- 00:07Arsa Değerleme Örneği
- Video, İstanbul Sancaktepe Yenidoğ Mahallesi'ndeki 133 ya da 11 parselin kat karşılığı oranının tespiti ve fiyatının hesaplanması konusunu ele alıyor.
- Müşteri arsayı satmak istiyor ve fiyat bilgisi bekliyor; piyasa araştırması sonucunda müşteri beklentisi doğrultusunda fiyat bulunursa satış için yetkilendirilecek.
- 01:02Arsa Değerleme Aşamaları
- Arsa değerlemesinde ilk adım, arsanın uydu görüntüsünü ve Google'daki yükseklik farkı durumunu incelemektir.
- Takbis parsel sorgu programı kullanılarak kadastro parselleri ve imardaki durum kodsuz olarak zeminde görüntülenebilir.
- Arsanın topografik yapısı, batıya doğru tatlı bir eğim gösterdiği görülmektedir.
- 02:45İmar Durum Bilgisi
- İkinci aşamada arsanın imar durum bilgisi, ilgili belediyenin KEOS sayfasından alınır.
- Parselin imar yoluna taşmışlığı yok, tapuda vasfı arsa geçiyordu ancak plan tadilatı sonucu spor tesis alanı ayrılmıştır.
- Spor tesis alanı kamuya terk edilmedikçe parselin yapılaşmasına izin verilmeyecektir.
- 04:12Plan Notu İncelemesi
- Üçüncü aşamada plan notu okunur; arsanın normal şartlarda dört kat yapılaşmaya müsaadesi olduğu ve ayrık diza konut yapı bölgesinde olduğu görülür.
- Plan notlarında sosyal alanın terk edilmemesi ve taks değerlerinin ilçe belediyesi tarafından belirlenmesi gerektiği belirtilir.
- Arsa hava mania kriterlerinde kaldığı için daha yüksek katlı bina yapmak istenirse, Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muharebe Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı'ndan görüş alınması gerekir.
- 06:52İmar Parsel Alanı Tespiti
- Dördüncü aşamada arsa imar parsel haline getirilir ve kalan imar parsel alanı tespit edilir.
- Parsel sorgu üzerinden parselin kenar uzunlukları açılarak yaklaşık hesapla 3000 metre kalan alan bulunur.
- Emsal 90 olduğunda arsanın 2700 metrekare net inşaat alanı ve 3240 metrekare brüt alanı hesaplanır.
- 08:50İnşaat Alanı ve Fiyat Tespiti
- Plan notuna göre bir bodrum zorunluluğu olduğu için 3240 metrekareye bir bodrum kat eklenir.
- Ana yoldan gelen okul tarafındaki yola cephesi 66 metre olması ve ana yoldan gelen yol olmasından dolayı bu tarafa bina altına dükkan yapılabilir.
- Bölgedeki daire tipleri, dükkan büyüklükleri ve metrekare fiyat tespitleri için sahibinden.com ve emlak endeksi kullanılır; daire metrekare satış fiyatı 3500 TL, arsa metrekare satış fiyatı 2000-3500 TL arasında değişmektedir.
- 11:51Bodrum Kat ve Dükkan Hesabı
- Normalde 3.240 metrekare brüt alan hesaplanırken, altına dükkan ve bodrum yapılması planlanıyor.
- 135 metrekarelik daireler için 24 daire yapılabilirken, zemin kat yerine dükkan yapılması ve altına bodrum yapılması tercih ediliyor.
- 3x135=405 metrekare dükkan alanı, 405 metrekare bodrum ve 7 kat üst kat ile toplam 9 kat, 3.645 metrekare inşaat alanı elde ediliyor.
- 14:01İnşaat Maliyeti Hesabı
- Konut yapılaşmalarında ortalama inşaat metrekare maliyet fiyatı 1.800-2.000 TL civarında, ortalama 1.900 TL alınarak hesaplanıyor.
- 3.645 metrekare inşaat yaklaşık 7 milyon TL'ye mal oluyor.
- Zemin katta 405 metrekare dükkan, 50-55 metrekare giriş alanı çıkarıldığında 350 metrekare dükkan alanı kalıyor.
- 15:15Dükkan ve Daire Hesaplaması
- Bodrumda 200 metre alan var, bunun 4/1'i zemin hesabı gibi görülebilir, yani 50 metre dükkan zemin dükkan olarak değerlendirilebilir.
- Toplam 400 metre düz dükkan ve 21 adet 135 metrekarelik daire (7 kat) yapılmış oluyor.
- 135 metrekarelik bir dairenin satış fiyatı 3.500 TL/m² ile 472.500 TL, toplam daire getirisi 9.922.000 TL civarında.
- 17:01Toplam Hasılat ve Arsa Değeri
- Zemindeki 400 metre dükkan 5.000 TL/m² ile 2 milyon TL gelir sağlıyor, toplam hasılat 11.922.000 TL (yaklaşık 12 milyon TL).
- İnşaat maliyeti 7 milyon TL, toplam hasılat 12 milyon TL olarak hesaplanıyor.
- Arsanın normal piyasa şartlarında fiyatı, imar değerlerine, yükseklik değerlerine ve yapılaşma hakkına göre hesaplanıyor.
- 18:10Arsa Değeri Değerlendirmesi
- Bölge rayicine bakıldığında arsaların 2.000-3.500 TL civarında olduğu, ancak bu arsa 1.500 TL civarında olduğu belirtiliyor.
- Bu orantısızlık, ekonomik krizlerden dolayı imalat bedellerinin yükselmesi ancak inşaat fiyatlarının o kadar yükselmemesi nedeniyle oluşuyor.
- İmar görmüş bir arsanın değeri, almış olduğu imar durumu ve bölgenin yapılaşma şartlarına bağlı olarak hesaplanıyor.