Buradasın

Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınmaz Hukuku Programı: Kat Mülkiyeti Kanunu

youtube.com/watch?v=si18fD3xPns

Yapay zekadan makale özeti

Kısa
Ayrıntılı

Bu video, KT TV'de yayınlanan "Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınmaz Hukuku Programı" adlı bir bilgilendirme programıdır. Programda sunucu Avşinatipoğlu, İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Komisyonu Üyesi Özlem Kaya ve Kadir Has Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Ahmet Ayar gibi hukuk uzmanları yer almaktadır.
Program, 1965 yılında yürürlüğe giren ve günümüzde sorunlu hale gelen Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tarihsel gelişimini, uygulamalarını ve güncel sorunlarını ele almaktadır. Video, kanunun 74 maddesinin kapsamını, genel kurulların pandemi döneminde nasıl yapılacağı, aidat belirleme, işletme projesi, karar alma mekanizmaları ve komşuluk ilişkilerinde karşılaşılan sorunlar gibi konuları kapsamlı şekilde incelemektedir.
Programda ayrıca merkezi ısıtma sistemleri, pay ölçer geçişi, üst daireden gelen su sızıntısı sorunları, kapıcı dairesinin kiralanması, otopark kullanım hakları ve TOKİ binalarındaki yönetim sorunları gibi pratik konular da ele alınmaktadır. İzleyicilerden gelen yüzlerce soru arasından seçilenlerin yanıtlanmasıyla program, kat mülkiyeti konusundaki yaygın hukuki sorunlara çözüm önerileri sunmaktadır.

00:05Program Tanıtımı ve Konuklar: Avukat Avşinatipoğlu, Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programını sunuyor.
Programda kat mülkiyeti konusu ele alınacak ve konuklar olarak İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Komisyonu Üyesi Özlem Kaya ve Kadir Has Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Ahmet Ayar bulunuyor.
02:09Kat Mülkiyeti Kanununun Tarihi: Kat mülkiyeti kanunu 1965 yılında yürürlüğe girmiş olup, o dönemde Türkiye'nin nüfusu 14 milyon iken, 2020 yılında 83 milyona yaklaşmış durumda.
1927'de nüfusun yaklaşık %76'sı köylerde yaşıyorken, 2020'de sadece nüfusun %8'i köylerde ve beldelerde yaşamaktadır.
1965 yılında İstanbul'un nüfusu 1.742.000 iken, 2020'de 16 milyon civarında (resmi) ve 18 milyon (giren-cikan) olarak tahmin edilmektedir.
03:04Kat Mülkiyeti Kanununun Gelişimi: Dünyanın birçok yerinde sanayileşme ile birlikte insanların büyük şehirlere akın etmesi, üst üste yaşamak zorunda kalma durumunu doğurmuş ve birçok ülkede buna ilişkin yasal düzenlemeler yapılmıştır.
Almanya'da bir kat mülkiyeti kanunu bulunmakta ve İsviçre Medeni Kanunu'nda da kat mülkiyetine ilişkin düzenlemeler mevcuttur.
1965 yılında kat mülkiyeti kanunu yürürlüğe girdiğinde, tek parsel, tek yapı ve o yapıda en fazla 30 bağımsız bölüm bulunuyordu.
05:35İstanbul'un Nüfus Sorunu: Kent tarihçileri, bir şehrin nüfusu 6 milyonu geçtiğinde o metropolün kontrol altında tutulamayacağını belirtmişlerdir.
İstanbul'un nüfusu 6 milyon sınırını 3 kere geçmiştir ve bu yoğunluk içinde bazı şeyleri kontrol etmenin çok zor olduğu belirtilmektedir.
Gelişmiş ülkeler, en kalabalık şehirlerinin nüfusunu 3-3,5 milyon arasında tutmakta ve gelişimi ülkenin tümünü saymaya çalışmaktadır.
08:21Kat Mülkiyeti Kanununun Geleceği: Kat mülkiyeti kanunu 1965 tarihli olup çeşitli dönemlerde değişiklikler yapılmış, en son 2007 tarihinde toplu yapılara ilişkin hükümler eklendiği belirtilmektedir.
Mevcut sistem, günümüz sorunlarını çözecek nitelikte değildir.
Kat mülkiyeti kanunu değişmeli olsa da, bu değişikliklerin kendiliğinden büyük çare olmayacağı, başka tespitlerin de yapılması gerektiği vurgulanmaktadır.
10:50Kat Mülkiyeti Kanununun Yetersizliği: Kat mülkiyetinin alanına giren konular artık sadece konutlardan ibaret değil, iş yerleri, rezidanslar ve karma projeler de dahildir.
2007 senesinde kat mülkiyeti kanunu daha kapsamlı bir yenilik gördü, ancak gerekli ilaveler yetersiz kaldı.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farkın bilinmemesi nedeniyle vatandaşlar kat irtifakı kurduğu an kat mülkiyetine sahip olduklarını düşünmektedir.
14:38Isıtma Sistemi ve Kat Mülkiyeti: Isıtma giderleri kat mülkiyeti kanununda ortak giderler olarak düzenlenmiştir ve yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa arsa payı oranında paylaşılır.
Komşuluk hukuku gereğince kişiler kendi bağımsız bölümlerini kullanırken dürüstlük kurallarına uygun davranmak zorundadır.
Merkezi ısıtma sistemlerinde, toplu yapılarda belirli bir derecenin altına düşmesi yasaklandığı için ısı farkından dolayı kullanmasanız da bedeli sizin kat maliklerine yansıtılır.
20:03Genel Kurullar ve Pandemi: Pandemi döneminde genel kurullarla ilgili açık bir düzenleme yapılmamıştır.
Kooperatif dernekler ve sivil toplum örgütlerinin genel kurullarını yasaklayan genelgeyi kat mülkiyeti için kıyas yoluyla uygulamakta bulunulmuştur.
Genel kurulun kaç bağımsız bölümden oluştuğu, fiziki ortamı ve gerekli tedbirlerin alınabilmesi pandemi döneminde önemli bir faktördür.
21:21Kat Mülkiyeti Kurullarının Ertelenmesi: Valiliklerin ve Hıfzısıhha kurullarının il ve ilçe düzeyinde apartman ve site genel kurullarının ertelenmesine ilişkin kararlar aldıkları görülmektedir.
Sağlık Bakanlığı, Coronavirüs Bilim Kurulu toplandıktan sonra tavsiye niteliğinde kararlar alır ve İçişleri Bakanlığı genelgelerle duyurur.
Hıfzısıhha Kanunu kapsamında valilikler ve Hıfzısıhha kurulları ertelenmeye ilişkin kararlar alır.
21:58Genel Kurul Yapımında Dikkat Edilmesi Gerekenler: Genel kurul yapmak isteyenlerin öncelikle ülke çapında genel bir yasak olup olmadığını kontrol etmesi gerekir.
İkinci adım olarak il ve ilçe Hıfzısıhha kurullarında yasak olup olmadığına bakılmalıdır.
İstanbul'da Ataşehir, Kadıköy, Beşiktaş, Küçükçekmece, Başakşehir gibi birçok ilçede erteleme kararları alınmış durumdadır.
23:04Zoom ile Genel Kurul Yapma Olasılığı: 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Zoom gibi çevrimiçi uygulamalar için net bir cevap vermek mümkün değildir.
Kat mülkiyeti kurulunun amacı ana gayrimenkulün yönetim faaliyetlerini devam ettirmek için kararlar almaktır.
Yüksek teknoloji kullanabilen sitelerde Zoom ile toplantı yapılması mümkündür, ancak orta düzey yapılarda veya yaşlı sakinlerin olduğu yerlerde uygun değildir.
25:35Kat Mülkiyeti Kanunu ve Online Toplantılar: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bazı maddelerinde "kat malikleri kurulu" ibaresi geçerse toplanmak zorunludur.
Kanunun 9. maddesine göre, hüküm bulunmayan hallerde Medeni Kanun başta olmak üzere diğer yasal mevzuatın ilgili hükümleri uygulanır.
Online toplantılar için KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) boyutu da dikkate alınmalıdır.
30:18Aidat ve Genel Kurul Kararları: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "aidat" terimi yerine "ortak gider avansı" veya "ortak gider payı" ifadeleri kullanılır.
Aidatların nasıl paylaştırılacağı yönetim planında belirtilir veya Kanun'un 20. maddesine atıf yapılır.
Genel kurul şekil unsurları eksik bir şekilde toplandığında veya istenmeyen kararlar alındığında, bu kararların iptali konusunda net bir bilgi verilemiyor.
32:01Ortak Gider Avansı ve Paylaşım: Bekçi yerine artık özel güvenlik görevlileri bulunuyor ve aksine anlaşma yoksa giderleri eşit olarak paylaşılacak.
İşletme giderleri genellikle arsa payı oranına göre paylaşılıyor, ancak güvenlik gibi giderler eşit olarak dağıtılıyor.
Sekiz bağımsız bölümden fazlası olan sitelerde yönetim gerekiyor, ancak yönetim planı oluşturulurken aidat miktarı belirlenir ve muhataplar bunu kabul ederse geçerli olur.
34:04Aidat Artış Oranları ve Paylaşım: Ortak gider avansı, ne kadar gider olursa o kadar harcama yapılması için toplanıyor.
Paylaşım oranlarında belirli bir artış oranı (örneğin %10) belirlenirse, bu oranın dışında artış olmaması durumunda enflasyonlu ülkelerde sorun yaşanabilir.
Sitedeki sosyal tesislerin iyi işleyişi, insanların fark etmesine rağmen taşınmazların değerini koruyan veya artıran bir faktördür.
35:45Yönetim Planı Değişiklikleri: Yönetim planlarının değiştirilmesi 28. maddede 5/4 çoğunlukla gerçekleşebilirken, aidatlar ve ortak gider avansları konusunda oy birliği gerektiği tartışmaya açık.
Yargıtay'ın bu konuda net kararları yoktur, bazı kararlarında oy birliği gerektiği, bazılarında 5/4 çoğunluğu yeterli olduğu belirtilmiştir.
Toplumsal barışı sağlayamayan bir toplulukta 3000-5000 kişinin yaşadığı yerde oy birliğini sağlamak zordur, bu nedenle 5/4 çoğunlukla değişiklik yapılması önerilmektedir.
37:42İşletme Projesi ve Karar Alma Süreci: Kat malikleri genel kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla toplanır, ilk toplantıda yeterli sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda salt çoğunlukla karar alınabilir.
İşletme projesi, bir gayrimenkulün bir yıllık gelir ve gider durumunu karşılaştıran, tahmini bütçeyi oluşturan bir hesap tablosudur.
İşletme projesi, toplamda ne kadar aidat tahsil edilmesi gerektiğini ve kat maliklerine ne kadar düşeceğini gösterir.
40:51İşletme Projesinin Kesinleşmesi: İşletme projesi iki türlü kesinleşebilir: Yönetici düzenleyerek kat maliklerine tebliğ eder ve yedi gün itiraz süresi verilir, itirazlar genel kurulda değerlendirilir.
Alternatif olarak işletme projesi doğrudan genel kurulda görüşülerek kabul edilebilir ve bu durumda karar altına alındığı tarihi itibariyle kesinleşir.
İşletme projesinde belirtilen hususların yönetim planına uygun olması gerekir, aksi takdirde karar geçersiz olabilir.
41:20Genel Kurul Kararları ve İptali: Genel kurulda alınan kararlar iptal ettirilebilir, ancak bu talep taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapılmalıdır.
İptal davası açabilenler: genel kurula katılmış ve muhalefet eden, aykırı oy kullandığını tutanakla belgeleyen kat malikleri veya genel kurula katılmayanlar olabilir.
İptal davası, karar tarihinden bir ay içinde veya haberdar olduktan sonra bir ay içinde açılmalıdır; ancak karar kanunun emredici hükümlerine aykırılık taşıyorsa veya mutlak butlanla batıl ise, süresiz dava etme hakkı vardır.
43:56Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planları: Kat mülkiyeti kanunu 74 maddeden oluşan bir kanundur ve yönetim açısından esas aldığı şey parseldir.
Aynı parselde yer alan farklı bloklar birlikte yönetilmelerinde hukuken yanlış bir şey yoktur, ancak farklı parsellerde yer alan bloklar da beraber yönetilebilirler.
Farklı parsellerdeki bloklar ortak bir tesisle bağlantılıysa, bunları ayırmak ortak alanlardaki paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirecektir.
48:18Yönetim Sistemleri ve Değişiklikler: Merkezi ısıtma sisteminde kömürden doğalgaza geçiş için sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk gerekir.
Merkezi sistemden bireysel sisteme geçmek için oy birliği gerekir.
Çatı tamiratı gibi zorunlu masraflar için yönetici genel kurul kararı almadan ivedi işleri kendisi yapabilir, ancak projeye aykırı değişiklikler için oy birliği gereklidir.
51:34Yönetim Seçim Süreci: Yönetimi aday olacak yöneticilerin seçimden önce veya genel kurulda işletme projelerini sunup tartışması gerekir.
Yönetimde olan yöneticinin yüzde yüz seçilecekmiş gibi hareket etmesi toplumsal barışı ve komşuluk hukukunu zedelir.
51:55Pandemi Döneminde Kat Mülkiyeti Yönetimi: Pandemi döneminde genel kurullar yapılamadığı için ertelenmek zorunda kalındığı için yönetici fiilen görevine devam etmektedir.
Yönetimde süreklilik esastır ve bu konuda emsal kararlar vardır.
Pandemi döneminde genel kurulu yapılamadıysa, yönetici işletme projesi hazırlama yetkisi ve gerekirse ek avans toplama yetkisine sahiptir.
53:55Komşuluk İlişkilerinde Sorunlar: Kat mülkiyeti ilişkileri aile hukuku ilişkilerine benzetilebilir ve dürüstlük kuralına uygun kullanım kat maliklerinin borcu olarak görülür.
Kat mülkiyeti kanunu 33. maddesi gereği, dürüstlük kuralına aykırı davranış durumunda hakime başvurulabilir.
Komşuluk sorunlarını mahkemeye taşımak yerine öncelikle komşularla iletişim kurup uzlaşmaya çalışmak daha faydalıdır.
57:03Kat Mülkiyeti Yönetimi Hakkında Sorular: Bağımsız bölümlerin tamamı bir kişiye aitse, o kişi zaten yönetici olur ve blok temsilcisi olarak toplu yapı yönetimine girebilir.
Projesinde asansör varsa, asansörün yapılması için ortak gider ödemekten kaçınmak mümkün değildir.
Bahçe gibi ortak alanlar genellikle tüm bağımsız bölüm sahiplerinin paylı mülkiyetinde olup, arsa paylarıyla kullanılır.
59:55Ortak Alanların Kullanımı: Kapıcı dairesi ortak yerlerden olup, kat maliklerinin oy birliğiyle kiraya verilebilir.
Otoparkta yer varsa ikinci araba çekilebilir, ancak yer yetersizse arsa paylarına göre kullanım düzenlenir.
Kat mülkiyeti ilişkilerinde uzlaşma ve karşılıklı fedakarlık önemlidir.
1:02:18Kat Mülkiyeti ve Ortak Alanlar: Dört parselden oluşan bir yerde, toplu yapıya geçiş yapılmadığında genel hükümlere tabi olunur ve sadece ortak kullanılan alanlar için harcanan giderler tahsil edilebilir.
Ortak kullanılan alanlar havuz, ısıtma sistemi, kanalizasyon veya gider sistemleri gibi olabilir.
Aralarında birlikte yönetilme iradesi yoksa, sadece ortak kullanılan alanlar için harcanan giderler tahsil edilebilir.
1:03:05Merkezi Isınma ve Isı Pay Ölçer: Merkezi ısıtma yerine ısı pay ölçer geçilmesi kanunen zorunlu değildir, ancak enerji verimliliği yasası gereğince bazı yükümlülükler vardır.
Kat mülkiyeti açısından böyle bir geçiş için kat maliklerinin genel kurulda irade göstermesi ve karar altına alması gerekir.
1:04:32Sızıntı Sorunu: Üst daireden sızıntı geldiğinde, sızıntının kaynağı tespit edilmelidir.
Eğer sızıntı üst komşunun kendi iç tesisatından kaynaklanıyorsa, komşu sorumludur.
Eğer apartmanın ortak tesisatından kaynaklanıyorsa, tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumludur.
1:05:17Karar Defteri ve Proje Ayrılıkları: Yönetici göreve geldikten sonra karar defterlerini noterden onaylatmak ve tüm kararları, gider belgelerini kaydetmekle yükümlüdür.
Noterden onaylı olmayan karar defteri geçersiz olabilir, ancak genel kurulun iptali sebebi teşkil etmez.
Projeye aykırı imalat durumunda, kat maliklerinden herhangi biri projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesi için dava açabilir.
1:06:55İşyeri İzinleri ve Aidat: Kat mülkiyeti kanunu 24. maddesi tapuda mesken olarak kayıtlı yerlerde yapılabilecek işleri düzenler.
İşyeri izni için kanunun izin verdiği, kat maliklerinin onay vermesi halinde yapılabilecek işler ve yasaklı işler vardır.
Yönetim planında bağımsız bölümlere veya işyerleri için farklı aidat paylaşımları belirlenebilir, ancak bu tamamen kat maliklerinin ortak iradelerine bağlıdır.
1:08:51Kat Maliki-Kiracı İlişkisi: Kat mülkiyeti kanunu 15. maddesi uyarınca kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde medeni kanunun mülkiyet hakkına sahiptirler.
Kiracı, kira sözleşmesi boyunca konut veya işyeri olarak kullanır ve dürüstlük kuralına uygun davranma borcu yüklenir.
Aidat borcu hem kiracı hem de kat maliki tarafından ödenebilir, ancak kural olarak kiracının ödemesi gerekir.
1:11:33Aidat Ödeme ve Sorumluluklar: Aidat ödenmemişse, yönetici hem kiracıya hem de kat malikine hukuki takip edebilir.
Demirbaş eşyaya yönelik yatırımlar (örneğin ortak havuzun seramikleri) kat malikten talep edilmelidir.
Yönetici ve kapıcı aidattan muaf olup olmama durumları belirtilmemiştir.
1:13:07Yönetici ve Kapıcı Konuları: Yöneticinin aidattan muaf olup olmayacağı yönetim planı ile belirlenir, planında hüküm yoksa kat mülkiyeti kanunu gereğince kendi payına düşen giderlerin yarısına katılmaz.
Yönetici makul bir aylık ücret isteyebilir, bu da genel kurullarda veya yönetim planında kararlaştırılabilir.
Kapıcının giderlere katılıp katılmaması iş ilişkisi kapsamında değerlendirilir, aidat ve kapıcı dairesi ortak giderlerdir.
1:13:59Kapıcı Sorunları: Kapıcının SGK borcu kat maliklerinden toplanan ortak gider avansı ile ödenir.
Ödeme tarihi itibariyle kasada bakiye var ancak yönetici tarafından ödenmediyse yöneticinin sorumluluğu doğar.
Kapıcı dairesi ortak alan olduğu için kat maliklerinin tamamının oy birliği ile alınan kararla ancak kiraya verilebilir.
1:15:01Güvenlik ve İşveren Sorumluluğu: Güvenlik görevlileri ile ilgili tazminat durumunda, işveren statüsü ortaya çıktığında kat malikleri de sorumludur.
Yönetici haksız yere işten çıkardığında, kat malikleri tazminatı ödemek zorundadır.
Yönetici vekalet sözleşmesinden kaynaklı özen borcuna aykırı harekette bulunduysa, kat malikleri zararını yöneticiden talep edebilir.
1:16:38Karar Defteri ve TOİ Sorunları: Mevcut karar defteri varsa, önceki yönetici defterleri teslim etmediyse yeni bir defter tasdiki olabilir, ancak halihazırda kullanıma elverişli bir defter varsa yeni deftere geçilmesi tavsiye edilmez.
TOİ binalarında dar gelirli blokların ayrı yönetim oluşturup oluşturulamayacağı, yerleşim ve site özel durumu ile ilgilidir.
Programda apartman ve site yönetimlerinin sorunları konu edilmiş, yüzlerce soru geldiğinde çok azının cevaplanabildiği belirtilmiştir.

Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınmaz Hukuku Programı: Kat Mülkiyeti Kanunu

Yapay zekadan makale özeti

Yanıtı değerlendir