Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, Avukat Afşin Hatipoğlu'nun sunduğu "Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınma Hukuku Programı"ndan bir bölüm olup, Marmara Üniversitesi'nden Dr. Evren Kılıçoğlu ve diğer hukuk uzmanları konuk olarak yer almaktadır.
- Program, taşınmazın icra yoluyla satışı ve tahliyesi konusunu merkeze alarak, haciz kavramı, hacizli taşınmazların satış süreci, ipotekli taşınmazların satışı, ihale kuralları ve ihale sonrası mülkiyet intikali gibi konuları detaylı şekilde ele almaktadır. Video, soru-cevap formatında ilerleyerek izleyicilerin ilgi ve sorunlarına cevap vermektedir.
- Programda ayrıca aile konutunun korunması, kira tahliyesi, tasarrufun iptali davası, ortaklığın giderilmesi davası, tebligat usulleri, iflas mekanizmaları ve kongordato mühleti gibi hukuki konular da ele alınmaktadır. Video, taşınmaz hukuku ve icra süreçleri hakkında kapsamlı bilgi edinmek isteyenler için hazırlanmış bir eğitim içeriğidir.
- 00:16Program Tanıtımı ve Konuk Tanıtımı
- Avukat Afşin Hatipoğlu, Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programını sunmaktadır.
- Bu hafta konusu taşınmazın icra yoluyla satışı, tahliyesi ve taşınmazın usul ve icra hukukundaki yeri olup, konuk olarak Marmara Üniversitesi'nden Dr. Evren Kılıçoğlu davet edilmiştir.
- Programda taşınmaz haczi, hacizli taşınmazın satışı, kira tahliyesi, ipotekli taşınmazların satışı, icra ihaleleri ve tebligat hukuku gibi konular ele alınacaktır.
- 01:30Salgın Dönemi ve Akademik Çalışmalar
- Salgın döneminde internet üzerinden hukuk alanında birçok yayın yapılmış ve bu dönem akademisyenler için verimli geçmiştir.
- Akademisyenler eve kapandıkları ve derslerin azaldığı dönemde çalışmalarını yapabilecekleri bir dönem olmuştur.
- 03:02Taşınmaz Haczi Nedir?
- Taşınmaz haczi, icra hukukunda alacaklının kesinleşmiş alacağını borçlu ödemediğinde tahsil edebilmesi için yapılan bir resmi el koyma işlemidir.
- Taşınmazlar tapuya kayıtlı olduğu için haciz tatbik edilirken fiili el koyma gerekmez, UYAP sistemi üzerinden borçlunun taşınmazı kontrol edilir.
- Haciz tatbik edildiğinde taşınmaz, ihale edildikten sonra alıcıya teslime kadar borçlu tarafından kullanılmaya devam edebilir.
- 05:43Hacizli Taşınmazın Devri
- Hacizli taşınmaz, borçlu tarafından üçüncü bir kişiye devredilebilir.
- Tapuya haciz şerhi düşülür ancak bu şerhiyle birlikte taşınmazın üçüncü kişiye devri mümkündür.
- Hacizli taşınmazın satın alınması konusunda "hacizli malı satın alınmaz" inancı yaygın olsa da, bu inanç doğrudur ve hacizli taşınmaz satın alınabilir.
- 07:14Haciz Kavramı ve Türleri
- İlk haczi koyduran alacaklı diğer alacakların pay alıp alamayacağına karar verir, bu nedenle ilk haczi koydurmak avantajlıdır.
- Haciz, borç kaynağının ne olduğu önemli değil, devletten, kambiyodan veya başka bir yerden doğsa da sonuçta hacizdir ve kesinleşmiş bir alacak olarak görülür.
- İhtiyati haciz, mal kaçırma ile mücadele için mahkemeden alınan bir karar olup, icra takibinden önce erken safhada mal kaçırmanın önüne geçmek için yapılır.
- 09:30Kamu Haciz ve Özel Haciz Arasındaki Farklar
- Kamu haciz ve özel haciz arasındaki temel fark, kamu hacizinde tapu kütüğünün kilitlendiği ve devre engel olduğu kabul edilirken, özel hacizde devre engel değil, sadece öncelik sağlar.
- Özel hacizde, haciz şerhi işlendikten sonra hak edilen kişilerin taşınmaz üzerindeki hakları (mülkiyet, ipotek gibi) karşılarında hacizin önceliği olur.
- 12:06Hacizli Taşınmazın Satışı
- Taşınmazın üzerine haciz konulduktan sonra bir yıllık süre içinde alacaklı satış talep edebilir, bu süre asgari değildir.
- Haciz konulduğu bilgisi borçluya ihbarname ile tebliğ edilmelidir, böylece borçlunun şikayet hakkı korunur.
- Satış için önce taşınmazın kıymet takdiri yapılır, bu için bilirkişiye başvurulur ve ilgili belgeler (tapu kayıtları, çap, imar durumu) bilirkişiye verilir.
- 13:47Satış Süreci
- Kıymet takdir raporu ilgililere tebliğ edilir ve yedi günlük sürede itiraz edilebilir, itiraz edilirse icra mahkemesi tekrar kıymet takdiri yaptırır.
- Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış şartnamesi hazırlanır ve satış ilanı çıkarılır.
- Satış ilanı hem ilgililere tebliğ edilmeli hem de tirajı elli binin üzerindeki bir gazetede veya basın ilan kurumunun sitesinde (ilan.gov.tr) yayınlanmalıdır.
- 16:36Satış Talebinin Geçerliliği
- Taşınmaz satışı talep etmek için icra müdürünün belirleyeceği avansın yatırılması gerekir, aksi takdirde satış talebi geçersiz olabilir.
- Satış süreci masraflı olup, tebligat, ilan ve diğer işlemler için ciddi bir meşgale gerektirir.
- İlgili pay sahipleri (mirasçılar, başka haciz sahibi alacaklar) tebligatlar için ciddi bir süreç ve masraf gerektirir.
- 17:52Taşınmaz Satış Süreci
- Taşınmaz satışlarında iki satış günü ve bir ihale günü ilan edilir, ilanda taşınmazın kıymeti ve birinci-ikinci arttırma günleri belirtilir.
- İlan tarihinden en az bir ay sonra satış yapılmalı, birinci ve ikinci satış arasında en az yirmi gün aralıksız olmalıdır.
- İcra dairesi satışın gününü, saatini ve yerini belirler ve ilanda yerleştirir.
- 18:46İhale Koşulları
- Taşınmazın satılması için ihalede belirlenen değerin en az %50'si karşılanmalıdır (2012 yılındaki düzenlemeyle %70'den %50'ye düşürülmüştür).
- İkinci ihalede de taşınmazın satılabilmesi için belirlenen değerin %50'si artı satış paylaştırma giderleri karşılanmalıdır.
- İkinci ihalede de aynı bedel teklif edildiğinde taşınmaz satılacak, bu nedenle ikinci ihaleyi beklemenin anlamı azalmıştır.
- 21:44Satış Sonuçları
- İkinci ihalede bile taşınmaz satılmazsa satış talebi düşer, ancak haciz varlığını korur.
- Satış talebi düşerse, alacaklı tekrar satış talebini yenileyip kıymet takdiri, şartname ve ilan gibi tüm işlemlerini baştan yapmalıdır.
- 22:46İpotek ve Haciz
- İpotek, taşınmaz üzerine tescil edilen bir ayni teminattır ve hacizden daha önceliklidir.
- İpotek tarihi hacizden önceyse ipotek önceliklidir, haciz tarihi ipotekten önceyse haciz önceliklidir.
- İpotek sadece taşınmazlar ve gemiler için geçerlidir.
- 24:44İpotekli Taşınmaz Satışı
- İpotekli taşınmazın paraya çevrilmesi için hacizli taşınmazın satışına benzer süreç uygulanır.
- İpotekli taşınmaz kiraya verilmişse, paraya çevirme süreci başladığında kira gelirleri icra dairesine ödenmesi istenir.
- İpoteklerde dereceler sistemi vardır; tarih değil derece önceliği belirler.
- 27:14Tapu Kütüğü ve Haciz
- Taşınmazlarda haciz mutlaka tapuya işlenmesi gerekir, ipotek tesisi de tapu kütüğü üzerinden takip edilir.
- Haciz tapuya işlenmese bile geçerlidir, ancak tasarruf etmeye kalkan borçlu üçüncü kişiye karşı haciz ileri sürülmez.
- 28:47Cebri İhale Süreci
- İhaleye en yüksek teklifi veren kişi, şartlara uygunsa taşınmazı satın alır ve ihale günü mülkiyet intikal eder.
- İhale tarihinden itibaren yedi gün süreyle ilgili kişilerin ihalenin fesini isteyebilme hakkı vardır.
- Yedi gün geçtikten ve ihalenin fesini talep eden olmadıysa, ihale kesinleşir, tapuda mülkiyet hakkı tespit edilir ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.
- 29:54İhaledeki Riskler
- İhaleye katılan kişi taşınmazı satın alırken risklerle karşı karşıyadır ve ihale bedelini peşin veya on gün içinde ödemelidir.
- İhalenin fesini talep edilirse, taşınmaz teslim almak için beklemek gerekir ve ödenen ihale bedeli nemalandırılır.
- İhale feshedilirse, neması ile birlikte ihale bedeli iade edilir.
- 30:29İhale Sonrası Masraflar ve Kiracı Durumu
- Taşınmaz satış ilanında alıcının ödeyeceği masraflar (damga vergisi, tapu satış harcı, KDV) belirtilir.
- İhale kesinleştiğinde (yedi gün geçti ve fesini talep eden olmadı) İcra İflas Kanunu 135. maddesine göre borçlu veya kiracı tahliye işlemlerini başlatır.
- Kiracı, haciz tarihinden önce yapılmış resmi bir sözleşmeye göre orada ise, tahliye önlenebilir.
- 33:29Cebri İhalede Önalım Hakkı
- Cebri ihalede borçlunun çocukları veya akrabaları için rüçhan hakkı yoktur.
- Cebri ihalede paydaşlar arasında önalım hakkı da kullanılamaz.
- İstisnai durumlarda, örneğin ortaklığın giderilmesi davalarında, mahkemede uygun görülürse paydaşlar arasında açık arttırma yapılabilir.
- 34:48Konut Haczi Düzenlemeleri
- Borçlunun haline münasip olan evi/konutu haczedilmez, bu Anayasa Mahkemesi'nin 8 Nisan 2020'de resmi gazetede yayınlanan kararıyla belirlenmiştir.
- Haczi öğrendiği tarihten itibaren borçlu yedi gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluyla haline münasip konut olduğu talep etmelidir.
- İcra mahkemesi bilirkişiye başvurarak borçlunun haline uygun olup olmadığını değerlendirecektir.
- 37:33Anayasa Mahkemesi'nin Kararı
- Anayasa Mahkemesi, 28 Nisan'da resmi gazete'de yayınlanan kararında, aile konutu olan bir yerde borçlunun eşi de konutun hacz edilmezliğini ileri sürebileceğini belirtmiştir.
- Bu karar, alacaklıya satış yönünden ciddi sıkıntılar getirecektir.
- Aile konutu olan bir yer haczedildiyse borçlunun eşine de ihbarnamesi verilmelidir.
- 39:26Aile Konutunun Korunması
- Anayasa, ailenin korunması kapsamında evli olmayan veya evli olsa da geliriyle giderinin karşılığında kapasitede bir evde oturması haczi usulüne uygun başvurularla engellenmesine izin veriyor.
- Aile konut şerhi olmasa bile, malik olmayan eş ve borcun tarafı olmasa dahi, evin aile konutu olduğu ve haczin engellenmesi için şikayet yoluna başvurulabilir.
- 40:26Kira Tahliyesi Süreci
- Kira borcunun ödenmemesinden dolayı tahliye için icra iflas kanununda ilamsız takip yolu bulunuyor ve borçluya otuz günlük süre veriliyor.
- Otuz gün içinde kira borcu ödenmezse, tahliye talepli ödeme emrine karar verilir ve icra mahkemesine başvurulur.
- İcra mahkemesi karar verince, icra dairesi onbeş gün süre vererek tahliye emri çıkarır ve boşaltılmazsa zorla tahliye sağlanır.
- 46:33Tasarrufun İptali Davası
- Alacaklı, icra takibine girişmeden veya henüz haciz isteme hakkı gelmeden, borçlunun mallarını (taşınır veya taşınmaz) üzerinde tasarruf etmesi durumunda tasarrufun iptali davası açabilir.
- Kanun, alacaklı için ispat kolaylıkları getiriyor; özellikle düşük fiyatla satılma, belirli akrabalara devretme durumlarında tasarrufun otomatik olarak iptale tabi tutulduğu belirtiliyor.
- Tasarrufun iptali davası, muvazza ve danışıklı işlem olarak edilir ve alacaklar için daha elverişli bir seçenektir.
- 49:05Tasarrufun İptal Davası Şartları
- Alacaklının borçlunun alacağı karşılayacak başka mal olmadığını ortaya koyması ve aciz vesikası şartı gereklidir.
- Alacağın, mal kaçırma amacıyla yapılan satış işleminden daha önce doğması ve takipte kesinleşmesi şarttır.
- Alınan taşınmazın alacaklı tarafından icra dosyasında satılabilmesi ve alacaklı alacağını alma hakkına kavuşması mümkündür.
- 50:40Tasarrufun İptal Davası Durumları
- Çok düşük bedelle satılan taşınmazlar (tapuda belirtilen değerin yarısının altında satılanlar) otomatik olarak iptal edilebilir.
- Satışın kötü niyetli bir işlem olup olmadığına kanun, aynı sektörde faaliyet gösterme veya yakın akrabalık ilişkisi gibi faktörlerle karar verir.
- Borçlunun sattığı üçüncü kişiden sonra alıcı olan dördüncü kişi için iyi niyet varsayılır, kötü niyeti özel olarak ispat edilmelidir.
- 53:29Tebligat Usulü
- Tebligat, hukuki bir belgenin mahkeme veya icra kanalıyla bilgilendirme ve belgelendirme aracıdır.
- Tebligat kural olarak gerçek kişilerin bilinen adresine veya adres kayıt sistemindeki adrese PTT posta memuru tarafından yapılır.
- Evde kimse yoksa tebligat muhtarlığa bırakılır ve haber kağıdı kapıya yapıştırılır, tebligat tarihi haber kağıdının bırakıldığı tarihtir.
- 58:55İlanen Tebligat
- Adresi tespit edilemeyen kişiler için ilanen tebligat usulü uygulanır.
- Alacaklının talebi ve masraflarını yatırması üzerine ilgili merci ilanen tebligat kararı verir ve gazetede ilan yayınlanır.
- İlanın içeriğinde belirtilen sürenin bitiminden itibaren (kanunda yedi gün, mahkeme kararıyla onbeş güne kadar uzatılabilir) tebligat edilmiş sayılır.
- 1:00:32Ortaklığın Giderilmesi Davası
- Ortaklığın giderilmesi davası, müşterek mülkiyet veya iştirak halindeki mülkiyeti ferdi mülkiyete geçme aracıdır.
- Mülk paylara bölünerek kat mülkiyetine geçilemezse, ortaklığın giderilmesi satış suretiyle gerçekleşir ve hisseleri oranında satış bedeli alınırlar.
- Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme de sulh hukuk mahkemesidir.
- 1:01:37Davanın Tarafı ve Süreci
- Birden çok mirasçılık durumunda, yurt dışındaki hissedarların da davada taraf olarak gösterilmeleri gerekir.
- Tüm hissedarların davada taraf gösterilmesi ve tebligat alınması, davanın uzamasına sebep olabilir.
- Ortaklığın giderilmesi davasının sonu genellikle satış aşamasına dayanır.
- 1:02:56Satış Süreci ve İhale
- Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde, sulh hukuk mahkemesi satış memurluğunu görevlendirir.
- Kıymet takdiri, ihalenin feshi gibi şikayetler satış memurluğuna yapılır.
- Cebri ihale söz konusu olduğu için öncelikli satın alma hakkı yoktur, ancak tüm ortakların istemesi durumunda mahkeme sadece paydaşlar arasında ihale yapılmasına karar verebilir.
- 1:05:05Bağımsız Bölüm ve Ortaklık Giderilmesi
- Tek bir münferit bağımsız bölüm bakımından satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenebilir.
- Birden fazla bağımsız bölüm varsa, arsa payları bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez.
- İpotek ve haciz, taksimi engelleyebilir ancak satış ve ortaklığın giderilmesine engel değildir.
- 1:06:30Soru-Cevap
- Bankacılık uygulaması ile akraba arasında konut kredisi alınabilir.
- İpotek ve haciz durumunda, satış bedeli öncelikle haciz sahibi ve ipotek sahibi tarafından alınıp, artan bedel paydaşlar arasında dağıtılır.
- MERNIS adresi arsa ise, tebligat yapılması mümkün olabilir.
- 1:09:30Tebligat Usulleri
- Tebligat, daha önce yapılmışsa 35. maddeye göre, yapılmamışsa 21. fıkra 2'ye göre adres kayıt sistemindeki adrese yapılabilir.
- Tebligat öncelikle muhtarlıktan sorulup, başarısız olursa adres kayıt sistemindeki adrese yapılır.
- Vatandaş, adres kayıt sistemindeki adresi terk ettiğinde yeni adresini değiştirmek zorundadır, aksi takdirde sonuçlarına katlanacaktır.
- 1:10:47İcra ve İflas Sistemi
- Bazı ülkelerde tüketici iflası (bakiye borçtan kurtulma) mekanizması vardır, ancak Türkiye'de bu mekanizma bulunmamaktadır.
- İcra iflas kanununda aciz vesikası düzenlenir ve borçla ilgili zamanaşımı 20 yıla çıkar, icra işlemleri yapıldıkça zamanaşımı yeniden başlar.
- İflas durumunda da haczedilmezlik kuralları uygulanır, aile konutu gibi mülkler haczedilmezdir.
- 1:12:26İcra Davaları ve Senetler
- Kiracı daireyi harap bırakıp gittiğinde açılan icra davası, tahmini olarak 495 gün sürebilir.
- Aile konutu niteliği olan bir mülk satıldığında, tapuya yargıtay kararları gereği iptal edilebilir.
- Yargıtay'ın içtihat değişikliği ile rehine ve haciz yollarından sadece biri seçilmesi gerektiği belirlenmiştir.
- 1:15:48İlanlar ve Açık Senetler
- Taşınmaz sahibi, gerekli şartları yerine getirirse özel ilanlar çıkarmakta serbesttir.
- Borçluya kendi malını ihale açılmadan satma imkanı verilmesi için yeni bir yasa hazırlığı bulunmaktadır.
- Açık senet, sadece imza ile verilebilen bir senettir ve Yargıtay bunu kabul etmektedir.
- 1:18:54Program Kapanışı
- Programda cevaplanamayan sorular için bir eksi iki ayda bir veya 30-40 günde bir tekrar program yapılması planlanmaktadır.
- Yarın saat 13:30'da Feminem Adalet programında Tacizer Hanım ile birlikte baro başkanları konuk edilecek ve son baro düzenlemesi konuşulacaktır.