Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, avukat Murat Tezcan tarafından sunulan gayrimenkul hukuku konulu bir eğitim içeriğidir. Avukat, kira sözleşmelerindeki olağanüstü fesih hakkı konusunu detaylı şekilde anlatmaktadır.
- Video, Borçlar Kanunu'nun 331. maddesindeki olağanüstü fesih durumunu ele alarak başlıyor ve kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi durumunda uygulanabilecek fesih koşullarını açıklıyor. İçerikte objektif ve subjektif nedenler, üç aylık fesih bildirimi süresi ve yazılı fesih gerekliliği gibi önemli hususlar üzerinde duruluyor.
- Ayrıca, kira bedelinin eksik veya gecikerek ödenmesinin olağanüstü fesih nedeni olarak kabul edilmediği, rayiç kira bedelleri arasındaki farkın da bu nedenle fesih nedeni olamayacağı Yargıtay kararları üzerinden açıklanmaktadır. Ekonomik bunalımlar nedeniyle kira ilişkilerinde yaşanan sorunlar ve devletin bu konudaki önlemleri hakkında da bilgiler sunulmaktadır.
- 00:14Kiracı-Kiraya Veren İlişkilerinde Sorunlar
- Avukat Murat Tezcan, kiracı-kiraya veren ilişkilerinde stresin yoğunlaştığını ve özellikle kira fiyatlarının yükselmesi sonrasında kiraya verenlerin kiracılarına baskı uyguladığını belirtiyor.
- Ekonomik kriz nedeniyle kiracıların evlerinden veya işyerlerinden çıkmak istememesi sebebiyle yoğun bir direnç göstermeleri sonucu sulh hukuk ve icra hukuk mahkemelerinde onlarca kira sözleşmesinden kaynaklı dava görülüyor.
- Devletin açıkladığı yüzde yirmibeş'lik kira artışlarındaki üst sınır, ev sahiplerinin enflasyonun açıklanan miktarlarını ve tüfe oranlarının uygulanmasını istemesiyle durumu daha da fazlalaştırdı.
- 02:36Kira Sözleşmesinin Feshi
- Konut ve çatılı işyerleri kiralarında borçlar kanunu 339 ve devamı hükümlerinde özel hükümler yer alıyor, ancak kira sözleşmelerinin feshi genel hükümler çerçevesinde de söz konusu olabilir.
- Kira sözleşmesi ikale anlaşması ile sona erdirilebilir veya irade sakatlığı veya gabin (aşırı faydalanma) nedeniyle sona erdirilebilir.
- Kiraya veren, kiracının subjektif nedenlerine dayanarak (ölüm, iflas, belirli sürelerde fesih bildirimi) kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- 03:44Olağanüstü Fesih
- Olağanüstü fesih, kiraya veren tarafından kira ilişkisinin sürdürülemez olması durumunda, mutlaka bir fesih bildiriminde bulunarak gerçekleştirilebilir.
- Taşınmazlar için üç aylık fesih bildiriminde bulunma süresi vardır ve bu bildirim mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır.
- Olağanüstü fesih, objektif (kişilikten kaynaklanmayan) veya subjektif (kişilikten kaynaklanan) nedenlerden kaynaklanabilir.
- 05:37Olağanüstü Fesih Koşulları
- Objektif nedenlerden kaynaklanan olağanüstü fesih, savaş hali veya öngörülemeyen ekonomik kriz gibi durumlarda uygulanabilir.
- Subjektif nedenlerden kaynaklanan olağanüstü fesih, kiraya verenin veya kiracının darp edilmesi gibi durumlarda uygulanabilir.
- Olağanüstü fesih için kiraya verenin subjektif durumun kendi kusurundan kaynaklanmaması gerekmektedir, aksi takdirde mahkeme bu durumu kabul etmez.
- 07:14Kira Sözleşmesinde Çekilmezlik Durumu
- Kira sözleşmesinde çekilmezlik durumu her somut olaya ilişkin ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
- Darp olayı veya savaş gibi spesifik örnekler her somut olayda mutlak surette değerlendirilmelidir.
- Çekilmezlik durumunun geçici mi yoksa süreklilik arz edip etmediği mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
- 08:07Yargıtay Kararları ve Temerrüt
- Kira bedelinin sürekli eksik veya geciktirilerek ödenmesi durumunda kiracının temerrüdü söz konusu olabilir.
- Yargıtay'ın kararlarına göre, temerrüt durumunda kira bedelinin ve giderlerin eksik ya da hiç ödenmemesi nedeniyle bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar nedenine dayanarak kira sözleşmesi feshedilmelidir.
- Olağanüstü fesih (331) nedenine dayanarak kira sözleşmesini feshetmek kabul edilemez.
- 09:35Rayiç Bedelleri ve Kira Sözleşmeleri
- Kira bedelinin rayiç değerlerinin altında kalması, sözleşmenin çekilmez hale geldiği anlamına gelmez.
- Yargıtay'ın kararına göre, sözleşmedeki kira parası ile rayiç kira bedelleri arasındaki farklara nazara alındığında sözleşmenin çekilmez hale geldiği söylenemeyeceğinden bahsedilmektedir.
- Son dönemde yaşanan ekonomik bunalımlar kira ilişkilerinde zıvanadan çıkartmıştır.
- 10:50Sonuç ve Kapanış
- Olağanüstü fesih şüphesi kısaca değerlendirilmiştir.
- Serbest piyasada gerçekleşen durumların sadece kira sözleşmelerine uygulanması sıkıntılı ve büyük sorunları beraberinde getirmektedir.
- Kanalda gayrimenkul hukuku açısından ciddi paylaşımlar yapılmaktadır.