Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir hukuk uzmanının kira bedeli konusunda bilgilendirme yaptığı eğitici bir içeriktir. Konuşmacı, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması konusunda detaylı bilgiler vermektedir.
- Video, kira bedelinin tespit davası ile kira bedelini uyarlama davası arasındaki farkları açıklayarak başlıyor, ardından TBK 138 maddesindeki dört uyarlama davası şartını detaylı şekilde ele alıyor. Son bölümde ise konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılabilir mi sorusuna Bursa ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri'nin farklı yaklaşımları karşılaştırılıyor.
- Videoda ayrıca ahde vefa ilkesi, emprevizyon kuramı gibi hukuki kavramlar açıklanmakta ve son yıllarda yaşanan kira bedeli artışının gerçek enflasyon oranlarından farklı olması nedeniyle ortaya çıkan sorunlara değinilmektedir. Farklı yargı çevrelerindeki çelişkili kararların toplumsal adalet açısından yarattığı sorunlar da ele alınmaktadır.
- 00:01Kira Bedelinin Uyarlama Davası
- Kira bedelleri emsallerin çok altında kalan ev sahipleri, kira sözleşmesinin üzerinden henüz beş yıllık süre geçmediği için kira bedelini belirleme davası açamıyorlar.
- Kira uyarlama davası, beş yıllık süreden bağımsız olarak açılabilir mi sorusu, kiraya verilen konutun veya iş yerinin nerede bulunduğuna bağlı olarak değişiyor.
- Bursa'da uyarlama davası açılamıyorsa da İstanbul'da açılabiliyor, bu durum illere göre farklı hukuk kurallarına dayanıyor.
- 01:11Kira Sözleşmelerinin Temel Kuralları
- Konut veya çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazan süre bitti diye kiraya veren sözleşmeyi sonlandıramıyor, kiracı yasal artışları yapıp düzenli öderse en az oniki yıl boyunca oturmaya devam ediyor.
- Kira sözleşmesi ilk defa düzenlendiğinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebiliyorlar, ancak daha sonraki yıllarda kira bedeli ancak yasal sınırlar dahilinde arttırılabiliyor.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönem için kira artış oranı TÜFE'deki oniki aylık ortalamayı geçemiyor, ancak geçici madde ile 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında konut kiralarına en fazla %25 zam yapılabildi.
- 04:19Kira Bedelinin Tespiti Davası
- TBK madde 344'e göre beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde altıncı kira yılında güncel koşullara göre kira bedelinin yeniden belirlenebilmesi imkanı tanınmış.
- Taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, kiraya verenin mahkemeye başvurması halinde beşinci yıldan sonraki yeni kira yılından itibaren uygulanacak kira bedelini hakim belirliyor.
- Hakim, TÜFE'deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedelini dikkate alarak ve üstüne %10-20 civarında hakkaniyet indirimi uygulayarak kira bedelini tespit ediyor.
- 06:02Kira Bedelini Uyarlama Davası
- Kira bedelini uyarlama davası, kira bedelini belirleme davasından farklı bir davadır.
- Geçtiğimiz üç-dört yıllık süreçte eski kiralarla yeni kiralar arasında benzeri görülmemiş şekilde farklar oluştu, resmi TÜFE oranlarıyla gerçek enflasyon rakamları tutmadığı için makas hızla açıldı.
- Kira bedelini uyarlama davasının yasal dayanağı "aşırı ifa güçlüğü" başlıklı TBK madde 138'dir.
- 07:36Ahde Vefa İlkesi ve Emprevizyon Kuramı
- Borç ilişkisinde tarafların aralarındaki anlaşmaya uygun olarak borçlarını ifa etmeleri beklenir, bu hukukun en temel ilkelerinden biri olan ahde vefa ilkesinin bir sonucudur.
- Ahde vefa ilkesi mutlak değildir, hukukun başka ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
- Beklenmeyen hal ya da emprevizyon kuramı, sözleşme yapıldığı sıradaki mevcut olan şartlar çok önemli surette değişmişse tarafların artık sözleşmeye bağlı olmaması gerektiğini belirtir.
- 09:30Emprevizyon Kuramının Uygulanması
- Emprevizyon kuramının arka planında, tarafların düzenleme tarihindeki şartlara istinaden sözleşmeyi imzaladıkları ve şartlardaki değişim öylesine basit değişimler olmadığı yatmaktadır.
- Alman hukukunda emprevizyon kuramı daha da somutlaştırılmış ve işlem temelinin çökmesi olarak adlandırılmıştır.
- Türkiye'de TMK madde 2'deki dürüstlük kuralına atıfta bulunarak hem emprevizyon hem de işlem temelinin çökmesi kuramları kabul edilmiştir.
- 12:27Uyarlama Davasının Şartları
- TBK madde 138 hükmünden yola çıkarak, sözleşmenin uyarlanabilmesi için dört şartın sağlanması gerektiği ifade edilmektedir.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları borçlu aleyhine değiştirmiş ve borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
- 13:35Yargıtay Kararları ve Son Durum
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile ilgili hem kiraya verenin hem de kiracının şartlarının sağlanması halinde kira bedelini uyarlama davası açabileceği yönünde önceki yıllara ait birçok Yargıtay kararı mevcuttur.
- Yargıtay, sözleşmede olumlu veya olumsuz yönde bir uyarlama maddesi bulunsa bile, uyarlama şartları oluşmuşsa artık bu sözleşme hükmü geçersizdir, hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir demiştir.
- Sözleşme süresi beş yılı doldurmayan kiraya verenler kira tespit davası açamadığı için uyarlama davasında çare aramışlardır.
- 15:32Yargı Çevresindeki Çelişkiler
- Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Dördüncü Hukuk Dairesi, TBK madde 343 deki özel düzenleme varken TBK madde 138 deki genel düzenlemeye dayalı kira bedelinin uyarlanması talep edilemez kararını vermiştir.
- İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi ise, kira bedeli belirleme davası ve kira bedelini uyarlama davasının ayrı olduğunu, kanunda aranan şartlar sağlanmışsa uyarlama talebini kabul etmesi gerektiğini belirtmiştir.
- Ortada aynı konuda birbiriyle çelişen iki kesinleşmiş karar var ve bu durumda BAMBaşkanlar Kurulu'nun yargıtaya başvurup daireler arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi gerekiyor.
- 18:15Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin Kararı
- Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin konut ve çatılı işyeri kira bedellerine ilişkin uyarlama davası açılamaz yönündeki kararı, TBK'da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışlarının ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerekçesiyle açıklanmıştır.
- Kararın gerekçesine göre, ilk dört uzama yılı TÜFE'ye göre artış yapılarak kira bedelinin enflasyon ile uyumlu bir şekilde artırılması ve her beş yılda bir kira bedelinin belirlenmesi davası açma imkanı sağlanmıştır.
- Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili özel hükümlerde enflasyon karşısında kira bedelinin erimesini önleyen kira tespit davası imkanı tanınmışken, TBK madde 138'deki genel hükmün uygulanması mümkün değildir.
- 19:54Kararın Eleştirisi
- Konuşmacı, kararın gerekçesini teşkil eden açıklamaların hiçbirine katılmadığını ve uyarlama davasıyla tespit davasının birbirinden tamamen farklı davalar olduğunu belirtiyor.
- Kararda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile ilgili kanunda yer alan özel düzenlemelerde enflasyon karşısında mevcut kira bedelinin emsallere karşı erimesini önleyen hükümler olduğu iddia ediliyor.
- Konuşmacı, kira bedelinin tespiti davasının TÜFE'nin her zaman gerçek enflasyonun altında kaldığı öngörülerek getirilmiş ve rutin bir ayarlamaya ilişkin bir düzenleme olduğunu, TBK madde 138'in ise olağanüstü koşullar düşünülerek getirilmiş bir düzenleme olduğunu vurguluyor.
- 21:41Gerçek Hayattan Örnekler
- Aynı binada, aynı katta tüm özellikleri aynı olan iki dairenin kirasının bir tanesi 5 bin TL, diğerinin 25 bin TL olduğu örnek veriliyor.
- İstanbul Anadolu yakasında bir ilçede site içinde bir dairenin kira bedelinin 1961 TL olduğu ve sitedeki en düşük kira 25 bin TL olduğu bir kira uyuşmazlığı dosyası anlatılıyor.
- Konuşmacı, Bursa BAM dördüncü hukuk dairesinin ev sahibine kanunun özel maddelerinin kiranı enflasyona karşı koruduğunu ve beş yılın dolmasını beklemesini tavsiye ettiğini belirtiyor.
- 22:57Yargı Sisteminin Eleştirisi
- Konuşmacı, yargı mensuplarının toplumdan, gerçek hayattan ve yaşananlardan o kadar uzak ve kopuk olabildiğini, hukuk fakültesinden mezun olanlara hakim ve savcı olmadan beş yıllık serbest avukatlık şartı getirilmesi gerektiğini savunuyor.
- Yüksek mahkemeler arasında görüş farklılıklarının olması ve bazen mahkemelerin kendi görüşlerini bile değiştirmeleri hukuk sistemi içinde öngörülmüş ve çözüm yolları belli olduğunu belirtiyor.
- Konuşmacı, mahkemelerin farklı yönde verdikleri kararların toplumsal gerçeklerle, genel hukuk ilkeleriyle ve adalet duygusuyla örtüşüp örtüşmediğini sorguluyor.
- 24:32Zaman ve Adalet Sorunu
- Konuşmacı, bugün yaşadığımız krizin sürekli devam etmesinin düşünülemez olduğunu ve enflasyonun tek haneli olduğu dönemlerde kira artışları ile ilgili böyle bir sorun olmadığını belirtiyor.
- Kiracılarla ev sahipleri arasındaki güncel çatışmalara yargı çok hızlı bir şekilde çözüm üretmeyecekse, iş işten geçtikten sonra verilen kararın önemi olmadığını vurguluyor.
- Konuşmacı, yargıtay'ın Bursa BAM ve İstanbul BAM arasındaki uyuşmazlığı gidereceğini ancak geç gelen adaletin adalet olmadığını belirtiyor.
- 25:40Kira Uyarlama Davası Hakkında Sonuç
- Beş yıllık süre dolmadığı için kira bedelini belirleme davası açamayanlar, bu süreden bağımsız olarak kira bedelini uyarlama davası açabilirler mi sorusuna cevap veriliyor.
- Bursa BAM sınırları dahilinde (Bursa, Yalova, Bilecik, Çanakkale, Kütahya ve Balıkesir) açılan davalar hiçbir şeye bakılmadan kesin olarak reddedilirken, İstanbul BAM yargı çevresindeki mahkemelerde (İstanbul, Tekirdağ, Edirne ve Kırklareli) açılan davalar TBK madde 138'de aranan şartlar sağlanmışsa kabul edilir.
- Konuşmacı, bu durumun normal vatandaşları ve kiracısı 3-4 bin TL'ye oturan ev sahiplerini nasıl izah edeceğini sorguluyor.