Buradasın

Yurtdışında Yaşayanlar İçin Gayrimenkul Hukuku Bilgilendirme Programı

youtube.com/watch?v=fcZZuxgNF94

Yapay zekadan makale özeti

Kısa
Ayrıntılı

Bu video, TRT Türk'te yayınlanan bir hukuki soru-cevap programıdır. Programda sunucu Kübra Hanım, Avukat Murat Tezcan ve Brüksel'den katılan Sevda Karşıkaya avukat bulunmaktadır.
Programın ana konusu, yurtdışında yaşayan vatandaşların Türkiye'deki gayrimenkul mülkleriyle ilgili hukuki sorunları ve çözümleridir. İzleyicilerden gelen sorulara yanıt verilirken, kira sözleşmeleri, depozito, kefillik, kira bedeli artışları, tahliye davaları, miras hukuku ve gayrimenkul satış işlemleri gibi konular ele alınmaktadır.
Programda ayrıca Belçika'daki gayrimenkul kira sözleşmeleri hakkında bilgiler de verilmekte, kira sözleşmelerinin zorunlu bilgileri, sözleşme süreleri ve kiracı-evin sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda mahkeme yolu gibi konular detaylı olarak açıklanmaktadır. Yurtdışında yaşayan vatandaşların gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeleri gereken hususlar ve gayrimenkul değerleme raporlarının önemi de vurgulanmaktadır.

00:34Türkiye'deki Gayrimenkul Yatırımları ve Kira Sözleşmeleri: Program, Türkiye'de gayrimenkul sahipleri ve kiracılarıyla ilgili konuları ele alıyor.
Avukat Murat Tezcan, yurt dışındaki Türklerin Türkiye'deki gayrimenkul yatırımlarında karşılaştıkları sorunları ele alacak.
Seyirciler sorularını telefon, WhatsApp, e-posta veya sosyal medya üzerinden sorabilirler.
02:37Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler: Yurt dışında yaşayan vatandaşların gayrimenkul işlemleri uzmanlarla yapılması öneriliyor.
Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunlu olmasa da, ihtilafların önüne geçmek için yazılı olması önemlidir.
Kira sözleşmesinde depozito miktarı, kira artış oranları ve yazılı tahliye taahhütnamelerinin belirtilmesi gerekir.
05:29Miras Hakkı Sorunu: İmam nikahlı eşin miras payı düşmez çünkü resmiyete korunmamıştır.
İmam nikahlı eşin çocuklarına miras payı düşecektir.
Miras payı, çocukların kimden olduğu değil, ölen kişiden olup olmadığına bağlıdır.
07:08Kira Sözleşmelerinde Güvence Unsurları: Kira sözleşmelerinde depozito ve kefilin olması gerekir.
Kira artış oranlarının ve tahliye koşullarının belirtilmesi önemlidir.
Türkiye'de kira sözleşmeleri genellikle kırtasiyeden alınan matbu formlarda doldurulur, ancak Avrupa'da hukuki işlemler genellikle avukatın huzurunda yapılır.
09:16Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler: Türkiye'de kira sözleşmelerinde kiracılarla ev sahiplerinin menfaatlerini en uygun biçimde korumak gerekir.
Yazılı tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle birlikte değil, daha sonra alınmalıdır.
Kira sözleşmesinde sürenin sonunda çıkacaksa, belirli bir gerekçe (çocuğun geleceğini, inşaat yapacağını gibi) belirtmek gerekir.
11:25Kiracıyı Çıkarma Süreci: Borçlar Kanunu'na göre, belirli bir neden göstermeksizin kiracıyı çıkarmak 10 yıl süresince mümkün değildir.
10 yılın sonunda herhangi bir neden göstermeksizin kiracı çıkarılabilir.
Kiracı düzenli kira ödemelerini yapmıyorsa veya komşuluk hukukuna uygun davranmıyorsa, daha kısa sürede çıkarılabilir.
12:27Kira Bedelini Artırma: Kira sözleşmesinde kira artış bedeli mutlaka belirlenmelidir.
Kira artış oranı en fazla yıllık ortalama enflasyon oranına göre belirlenebilir.
Kira artış oranı, kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren uygulanmalıdır.
Beş yıl boyunca kira bedeli düşük kalmışsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak kira bedelini uyarlamaya istekli olabilir.
14:55Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması: Kira sözleşmesinin süresinin bitimine 15 gün önce bir bildirimde bulunulmazsa, aynı koşullarla sözleşmenin devam etmesi gerekir.
Ev sahibi, kendi gereksinimleri, ciddi tadilat yapma veya iki haklı ihtar gibi gerekçelerle kiracıyı çıkarabilir.
Kiracı evi doğru kullanıyorsa ve kira bedellerini ödüyorsa, ev sahibi onu çıkaramaz.
18:43Kira Bedellerinin Ödenmemesi Durumunda: Kiracı kira bedellerini ödemiyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
İcra dairesi aracılığıyla "7/30" adı verilen bir usul uygulanabilir: 7 gün içinde ödeme emri kesinleşir ve kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır.
30 günlük süre içinde kiracı tüm borçlarını ödemiyorsa, icra hukuk mahkemesi'nden tahliye edilebilir.
20:25Kira Ödemelerinin Banka Aracılığıyla Yapılması: Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması ispat açısından daha güvenilirdir, elden ödemeler uygulanmamalıdır.
Kira sözleşmesi yazılı yapıldığında, uyuşmazlıklarda çözüm sözleşmeye bakılarak yapılır.
Banka aracılığıyla ödeme yaparken açıklamalar kısmında "ev kirası" veya "kiralama bedeli" gibi unsurların yazılması gerekir.
21:56Miras Hukuku ve Ortaklığın Giderilmesi: Miras hukukunda, miras kalan malların tamamı mirasçıların ortaklığına girmektedir.
Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılarak veya miras taksim sözleşmesi yapılarak payları paylaştırılabilir.
Eğer mirasçılar arasında uzlaşma yoksa, ortaklığın giderilmesi davası (eski dilde izale davası) açılmalıdır.
24:06Vekalet İlişkisi ve Kira Toplama: Bir kişi başka birine kira bedellerini toplaması vekalet ilişkisini oluşturur, bu ilişki sözlü de olabilir.
Vekil kira bedellerini eksik toplarsa, vekalet ilişkisini kötüye kullanmış olur ve eksik toplanan bedelleri talep edilebilir.
Kira bedellerinin profesyonel bir kişiye verilmesi daha doğru olabilir.
26:34Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Kiralama: Kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhit, arsa sahiplerinin çoğunluğunun (üçte biri) onayını alarak inşaat yapabilir.
2020 tarihine kadar olan kira sözleşmeleri döviz cinsinden yapılabildi, ancak Türk Parasının Korunmasına İlişkin Kanun ile bu uygulama yasaklandı.
Mevcut döviz cinsinden kira sözleşmeleri Türk Lirasına çevrilmek zorundadır ve enflasyon oranına göre artırılacaktır.
28:58Tapusuz Evler ve Miras: Tapusuz bir evde bile kullanım hakkı olabilir, ancak evin tapulu hale getirilmesi gerekir.
Tapusuz yerden yapı kayıt belgesi alınmışsa ve hazine arazisi ise satın alınma imkanı da söz konusu olabilir.
İmar Barışı Kanunu çerçevesinde tapusuz yerlerle ilgili belirli kurallar bulunmaktadır.
30:09Kefil Olma Koşulları: Kefil olabilen kişi fiil ehliyetine sahip olmalı, yani ayırt etme gücüne sahip, 18 yaşını geçmiş ve mahkeme tarafından medeni hakları kısıtlanmamış olmalıdır.
Eşlerin kefil olması durumunda mutlaka eşin rızası alınması gerekir, aksi takdirde kefil olunamaz.
Memur kefil tercih edilmesinin sebebi gelirinin sabit olması ve uyuşmazlık durumunda icradan hızlı bir biçimde tahsil edilebilmesidir.
31:19Kefillik Süresi: Kefil olunacak süre mutlaka belirtilmiş olmalıdır, ömür boyu kefil olunamaz.
Devam eden kira sözleşmelerinde de kefil olunacak kişi sözleşmede belirtilmiş olmalıdır, aksi takdirde kefillik ilişkisi sadece bir yıllık sürecektir.
32:16Kafeyi Kiralama ve Tahliye: Kafeyi açan kişi, kiracıyı istediği zaman kiracılıktan çıkaramaz, bunu ancak taraflar anlaşma suretiyle yapabilirler.
Kafeyi kiralamadan önce geleceğini belirleyip yazılı tahliye taahhütnamesini alması gerekiyor.
Süresi belli bir kira sözleşmesinde, geleceğini belirleyip tahliye taahhütnamesi alarak kiracıyı çıkarmak en güvenilir yöntemdir.
33:31Miras ve Ortaklık Sorunları: Avukatsız tüm medeni hukuk davaları görülebilir, ancak yurtdışında yaşayan bir kişinin Türkiye'de davalarını avukatsız yürütmesi yasaktır.
Mirasçılardan biri, ortaklığın giderilmesi davasıyla ortaklığı hadi gider veya hisseli hale getirme talebinde bulunabilir.
Birden fazla taşınmaz varsa, mirasçılar taksim yöntemiyle paylaşabilirler, böylece icra kanalı satışlardan kaçınıp değer kaybı ve tellalye ücreti gibi maliyetlerden korunabilirler.
36:51Uzaktan Kira İşlemleri: Yaz tatillerinde ev kiralamak için uzaktan kira işlemi yapılabilmektedir, özellikle sahil şeridinde bu uygulama yaygındır.
E-posta üzerinden yapılan yazışmalar ve kira bedelinin önceden gönderilmesi tehlikeli olabilir, bu nedenle yazılı sözleşme yapılması gerekir.
Yurtdışından gelen kişiler için güvenilir birileriyle bu işleri yapmak daha doğru olabilir.
38:36Vekalet ve Gayrimenkul Satışları: Gayrimenkul satışları için konsolosluklar aracılığıyla vekalet verilebilir, avukat olması şart değildir.
Vekalet yetkileri mutlaka sınırlandırılmalı, taşınmazın belirtilmesi ve satış bedelinin bir kriterle ölçülebilmesi gerekir.
Vekalet yetkileri aşıldığında tapu iptal tescil davaları açılabilir, ancak Türkiye'de yargılamalar uzun sürmektedir.
41:10Avukatın Avantajları: Avukat, yasal mevzuat çerçevesinde kamu hizmeti yürüttüğü için cezai sorumluluğu da vardır ve bu durum avukatın meslek hayatını sona erdirebilecek bir işlem olabilir.
Avukatla yürütmek daha doğru ve güvenli olabilir.
42:14Belçika'da Gayrimenkul Kiralama: Belçika'da 2009'da yeni yasa yürürlüğe girdi ve artık sadece yazılı kira sözleşmeleri geçerlidir.
Sözleşmede tarafların ad, soyad, kimlik numarası, ikamet adresi, sözleşme başlangıç tarihi, kira bedeli ve aylık aidatlar zorunlu bilgilerdir.
Kira sözleşmesi kayıt altına alınması gerekiyor, aksi takdirde ev sahibi için yan etkiler olabilir.
43:28Kira Sözleşmesi Kaydı ve Önemi: Sözleşmenin imzalanmasından sonra kayıt edilebilecek bir makama verilerek üçüncü şahıslara da geçerli bir sözleşme haline gelir.
Sözleşme kayıtlı olduğunda, ev başka bir alıcı tarafından satın alındığında kiracının hakları korunur.
Türkiye'de de kira sözleşmesi tapuya veya şehre kaydedilebilir ve satın alınma durumunda kiracıya avantaj sağlar.
44:40Belçika'da Kira Sözleşmelerinin Süreleri: Belçika'da Brüksel bölgesinde kısa süreli (en fazla üç yıl), uzun süreli (dokuz yıllık) ve ömür boyu sözleşmeler vardır.
Kısa süreli sözleşmede fes süresi üç aydır, hem kiracı hem ev sahibi için.
Uzun süreli sözleşmede ev sahibi için fes süresi altı ay, kiracı için üç aydır.
46:32Gayrimenkul Vergisi: Belçika'da ev sahibi yıllık ödemeniz gereken bir gayrimenkul vergisi vardır, halk arasında "toprak parası" olarak bilinir.
Bu vergi evin değeri büyüklüğüne göre belirlenir ve her ev için farklıdır.
Kiracılar da yıllık ödeme yapar ve bu vergilendirme konusudur.
47:23Ev Sahibi Değişimi ve Kiracı Hakları: Kira sözleşmesi kayıtlı olduğunda, yeni ev sahibinin hakları kısıtlanır ve önceki ev sahibinin haklarını almış olur.
Kayıtsız sözleşmede kiracı altı aydan fazla kalmışsa, yeni ev sahibi altı ay içinde feshetme bildirimi yapabilir.
Feshetme bildirimi "kendim oturacağım" sebebiyle yapılır ve devir tarihinden itibaren başlar.
49:00Kiracı Çıkış Durumları: Kiracı fes süresini aştıysa, ev sahibi önce uyarıda bulunur, çıkmazsa mahkeme başvurusu yapabilir.
Kiracı çıkmayı söylemeden evi boşaltıp giderse, ev sahibi ödenmeyen kiralar, ceza ve mahkeme masraflarını talep edebilir.
İcra yoluyla ödenmeyen ödemeleri alabilir ve kira sonlanmış olur.
50:23Kiracının Hakları: Çıkarılmak istenen bir kiracı, ev sahibi istediği her an çıkamaz, ancak ev sahibi kendisi veya ailesi o evde yaşamak istiyorsa çıkarabilir.
Dokuz yıllık uzun süreli sözleşmelerde ev sahibi, kendi veya ailesinin o evde yaşayacağı durumda altı ay öncesinden fesh süresi bildirmek zorundadır.
Tadilat yapılacaksa da aynı şekilde altı aylık festir süresi vardır ve ev sahibi bu gerekçeleri vererek kiracıyı çıkarabilir, ancak uygulamazsa kiracı 18 aylık kira cezası talep edebilir.
51:54Seyirci Soruları: Riskli yapı kararı alındığında binanın yıkılması gerekir ve kiracılık ilişkisi sona erer, yıkılmazsa belediye veya çevre müdürlüğü mutlaka yıkmak zorundadır.
Garaj sorunu için satın alım sözleşmesinde buna ilişkin hüküm varsa zarar talep edilebilir, alınmadan önce yönetim planında kontrol edilmeliydi.
Bahçenin yüzde elli'si satılmışsa, evin ayrı bir tapusu yoksa onun da yüzde elli'si ortaktır, ayrı bir tapusu varsa ortak olmayabilir.
55:16Diğer Seyirci Soruları: Kiracı tarafından zarar görülen evde sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yaptırılmalı ve zararlar hesaplanarak kiraladığı kişilere tazminat davası açılmalıdır.
Alt kiralama yapılmaması için kira sözleşmesinde "alt kiralama yapılamaz" şeklinde bir hüküm belirtilmelidir, aksi halde alt kiralama yapılabilecektir.
Yurtdışından gayrimenkul satın alanlar için gayrimenkul değerleme şirketinden değerleme raporu almak önemlidir, bu raporda imar durumu gibi bilgiler yer alır.

Yurtdışında Yaşayanlar İçin Gayrimenkul Hukuku Bilgilendirme Programı

Yapay zekadan makale özeti

Yanıtı değerlendir