Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, GSG Hukuk tarafından sunulan bir eğitim webinarıdır. Nilgün ve Yavuz adlı hukuk uzmanları, COVID-19 pandemisi sürecinde kira sözleşmelerine etki eden hukuki konuları ele almaktadır.
- Sunum, kira sözleşmelerinde COVID-19'un mücbir sebep veya beklenmeyen hal olarak değerlendirilmesi üzerine odaklanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'ndaki mücbir sebep maddeleri (136, 137 ve 138) ve bunların kira sözleşmelerindeki uygulanışı detaylı olarak incelenmektedir. Ayrıca, kamu zorunlu kararları sonucu kapatılan işletmelerde ifa imkansızlığı, aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama talepleri gibi konular örneklerle açıklanmaktadır.
- Sunumda ayrıca 72216 sayılı kanunun geçici ikinci maddesi kapsamında işyeri kira bedellerinin 30 Haziran 2020'ye kadar ödenmemesi halinde fesih ve tahliye sebebi oluşturmaması, icra takip işlemlerinin 30 Nisan'a kadar yasaklanması gibi önemli düzenlemeler de ele alınmaktadır. Video, soru-cevap bölümüyle sonlanmakta ve bir sonraki web seminerinin ticaret hukukundaki değişiklikleri ele alacağı bilgisiyle tamamlanmaktadır.
- 00:01Giriş ve Eğitim Hakkında Bilgilendirme
- GSG Hukuk'un altıncı bebekleri olan bu eğitimde kira sözleşmeleri ve COVID-19'un kira sözleşmelerine etkisi konusu ele alınacak.
- Eğitim 45 dakika sürecek ve sorular eğitim süresince sorulabilir, eğitim sonunda özet halinde cevaplanacaktır.
- Geçen hafta COVID-19'un sözleşmeleri etkisi ve mücbir sebep konusu incelenmiş, bu hafta ise kira sözleşmeleri özelinde inceleme yapılacak.
- 08:14Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebep ve Beklenmeyen Hal
- Kira sözleşmeleri özel bir durum teşkil ettiği için, genel sözleşmelerdeki mücbir sebep ve beklenmeyen hal analizinin kira sözleşmeleri için de geçerli olduğu vurgulanıyor.
- Kira sözleşmesinde mücbir sebep maddesinin varlığı önemlidir çünkü Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeler yedek hukuk kuralı niteliğindedir ve tarafların kendi sözleşmesinde düzenleme varsa o hükümlere saygı gösterilmelidir.
- Sadece mücbir sebep yazılmasının yeterli olmadığı, mücbir sebep hallerinde kiracının ve kiraya verenin durumlarının somut şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtiliyor.
- 10:37İfa İmkansızlığı ve Aşırı İfa Güçlülüğü
- Kira sözleşmesinde mücbir sebep maddesi yoksa veya sonuçları yeterince düzenlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu'nun yedek hukuk kuralları uygulanır.
- COVID-19'un kira sözleşmelerinde ifa imkansız hale getirip getirmediği kilit sorudur; eğer imkansızlık varsa sürekli mi yoksa geçici mi olduğu önemlidir.
- İfa imkansızlığı sürekli ise TCK 136/1 maddesi uygulanır ve borç sona erer, kısmi imkansızlık durumunda ise TCK 137/1 maddesi uygulanır.
- İfa imkansızlığı geçici ise açık bir düzenleme yoktur ancak yargıtay kararları ve doktrin ışığında "geçici ifa imkansızlığı" kurumu gelişmiştir.
- İfa imkansızlığı yoksa ancak aşırı güçleşmişse, beklenmeyen hal durumunda TCK 138/1 maddesi uygulanır ve sözleşmenin uyarlanması sonucuna varılır.
- Kira sözleşmelerinde COVID-19'un mücbir sebep niteliği sınırlı hallerde gündeme gelecektir, daha çok aşırı ifa güçlülüğü ve uyarlama talepleri ile karşılaşılacağı düşünülüyor.
- 14:45Kira Sözleşmesi ve Borçlar
- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması ve kiracının kira bedelini ödemesi şeklinde iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme tipidir.
- Kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olmaktır (TBK 301).
- Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir (TBK 313), ayrıca kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine, yan giderlere, ayıplara ve üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklara karşı sorumludur.
- 16:13Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebep Değerlendirmesi
- Kira sözleşmeleri sürekli borç ilişkisidir, bu nedenle mücbir sebep değerlendirmesi yaparken her zaman somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirme yapılmalıdır.
- COVID-19 salgını bir mücbir sebep olup olmadığına karar verirken, ortaya çıkan imkansızlık durumu ile COVID-19 salgın hastalığı arasında uygun illiyet bağının aranması gerekir.
- Kira sözleşmelerinin değerlendirilmesinde, alınan idari tedbir kararları, kiracıların kendi inisiyatifleriyle aldıkları kararlar ve tavsiye kararları göz önünde bulundurulmalıdır.
- 18:48Kamu Zorunlu Kararı ve İfa İmkansızlığı
- 16 Mart tarihinde İÇİSleri Bakanlığı İle İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan genelgede belirli işletmelerin (sinema salonu, kahve, güzellik merkezleri gibi) kapatılması kararlaştırılmıştır.
- Genelgenin yayımlanması sürekli ifa imkansızlığı yarattı şeklinde yorumlanmamalıdır, çünkü genelgede tedbirlerin devamlılığının ne kadar süreceği belirtilmemiştir.
- Kira sözleşmelerinde sürekli ifa imkansızlığının gündeme geleceğini düşünmek yerine, COVID-19 salgınının geçici bir etkisi yaratacağı öngörülmelidir.
- 20:53İfa İmkansızlığının Türü ve Etkileri
- Genelde ifa imkansızlığının türü geçici olacaktır, ancak pembeli yazlık veya sezonluk kiralamalar gibi istisnai durumlarda sürekli ifa imkansızlığı söz konusu olabilir.
- İfa imkansızlaşan borç, kiracının kira borcunu ödemesi değil, kiraya verenin TBK 301'deki kullanıma uygun bulundurma borcu olmaktadır.
- TBK 324'e göre, kiralanan kullanıma elverişli bulundurulmadığı sürece kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunmayacaktır ve kiraya verenin kusuru aranmaz.
- 26:04Kira Sözleşmelerinde Geçici İmkansızlık
- Yasaklanmış bir faaliyet (sinemacılık, lokantacılık gibi) kiralanan yerde yürütüldüğünde, kullanım amacının belirlenip belirlenmemesi tartışması gündeme gelir.
- Kira sözleşmesinde kullanım amacının belirtilmiş olması veya kiraya verenin kullanım amacını bildiği durumlarda, yasaklanan faaliyet için geçici imkansızlık iddiası güçlenir.
- Kullanım amacının belirtilmemiş olması ve kiraya verenin kullanım amacını bilmediği durumlarda, kiracı farklı amaçlarla (depo, gıda marketi gibi) kullanabilmesi nedeniyle geçici imkansızlık iddiası zayıflar.
- 28:12Geçici İmkansızlığın Sonuçları
- Geçici imkansızlık kural olarak borcu sona erdirmiyor, sadece aynı nifa mümkün ve geçici bir süre erteleniyor.
- Geçici imkansızlık durumunda, tarafların tahammül edebildiği süre boyunca sözleşmenin feshedilmemesi ve kira bedellerinin ödenmemesi uygun görülüyor.
- Yargıtay içtihatlarıyla gelişen bu kurumda, geçici ifa imkansızlığı süresince kira bedellerinin ödenmemesi kabul ediliyor.
- 30:20AVM Kiralarında Özel Durumlar
- AVM kiralarında genellikle temel kira bedeli ve ciro esasına göre hesaplanan ciro kirası olur, ciro kirasının hesaplanmasında online satışların da dikkate alınması durumunda farklılıklar ortaya çıkabilir.
- Sinema salonu gibi bir yerde, salonun kapatılması durumunda depo kullanımının devam etmesi, kiralananın hazır bulundurma borcunun tamamen imkansız hale gelmesini engelleyebilir.
- Türkiye'de kamu zorunlu kararı olmadan AVM'nin kapatılması durumunda, kiraya verenin borcunun kusursuz bir şekilde imkansız hale geldiğini söylemek zor olabilir.
- 34:29Kiracı Tarafında Durum
- Para ifa imkansızlığı kural olarak kabul edilmiyor, kiracı prensip olarak kira borcunu ödemek zorunda kalır.
- Şartları varsa ve aşırı ifa güçlüğü durumunda, kiracılar kira borcunun uyarlanmasını talep edebilir.
- Kiraya verenin borcu imkansız hale geldiğinde, kiracıdan karşı edim olan kira borcu talep edilemez hale gelir.
- 36:57Kira Borcu ve İfa İmkansızlığı
- Kiraya verenle sinema salonu arasında kiralananın hazır bulundurulması imkansız hale gelmişse, kira borcu sona erer.
- Gıda süpermarketinde ifa imkansızlığı yoktur çünkü AVM açık ve süpermarket açık kalabilmektedir.
- AVM'de aynı salgın hastalık nedeniyle farklı kiracılar için farklı hukuki sonuçlar oluşabilir.
- 38:58AVM Sözleşmelerinde Diğer Borçlar
- Kiracının para borcu dışında dükkanı açık tutma, boş bırakmama ve ticari aktivite askıya almama gibi yapma borcu veya yapmama borcu bulunmaktadır.
- Kiracının dükkanı açık tutma zorunluluğu imkansız hale gelmişse, geçici ifa imkansızlığı söz konusudur.
- Kiraya veren, kiracının dükkanı açık tutma zorunluluğunu yerine getirememesinden dolayı ceza talep etme veya fesih hakkı kullanmaması gerekir.
- 41:15Fesih ve Tazminat
- Tahammül süresi somut olayın özelliklerine göre belirlenir ve kiraya verenin beklemekten vazgeçtiği noktada kira sözleşmesi feshedilebilir.
- Kusur olmadığı için kiraya verenin tazminat borcunun olmaması gerekir.
- Doktrinde, kiraya verenin kiralanan yeri hazır bulundurma borcunu yerine getirmemesinin hukuki ayıp olduğu görüşü vardır.
- 43:14Ayıp Hükümleri ve Seçimlik Haklar
- Salgın nedeniyle faaliyetin kamu tarafından durdurulması halinde ayıp hükümlerinin uygulanmaması gerekir.
- Diğer görüşe göre ayıp hükümleri uygulanabilir, ancak kiracının seçimlik haklarından indirim talep etme veya fesih talebinde bulunma hakları kullanılabilecektir.
- Fesih hakkı kullanılabilmek için ayıbın kullanıma elverişliliği ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi gerekir.
- 45:20Aşırı İfa Güçlüğü
- Genelge'nin bahsetmediği veya yasaklamadığı faaliyetlerde kiracı kendi inisiyatifiyle işletme kapatmış olabilir.
- Çalışma saatlerinde kısıtlama getirilmesi, müşteri sayısında azalma veya tedarik zincirinde aksamalar gibi durumlarda ifa imkansızlığı söz konusu değildir.
- Bu durumlarda 138 maddeye göre aşırı ifa güçlüğü ileri sürülerek uyarlama talep edilebilir, ancak kiracı kira borcunu henüz ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ödemiş olması gerekmektedir.
- 47:18Kira Ödemeleri ve İhtirazi Kayıt
- Kiracılar kira bedelini ödemek zorunda olup, ödemeyi ihmal etmek yerine ihtirazi kayıt koyarak ödemeleri yapmaları tavsiye edilir.
- İhtirazi kayıt koyarak yapılan ödemeler, uyarlama davasında geri iade talebinde bulunulabileceğini ve aşırı ifa güçlüğü iddiasının ön şartı olarak karşılama şansı sağlar.
- Kira sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunulduğunda, kira bedeli, ödeme tarihi, süreyi ve ifa şeklini kendi aralarında uzlaşarak değiştirmeleri tavsiye edilir.
- 49:18Uyarlama Davaları ve Hakim Kararları
- Uyarlama davasında, kiracılar kira bedeli ve ortak gider ödemelerini terditli bir talepte bulunabilirler.
- Hakimler, somut olaylar ve günlük yaşam etkilerini göz önünde bulundurarak uyarlama kararı verebilirler.
- Hakimler kira bedelinin ödenmemesine, kapalı tutulduğu dönemler için ciddi ciro kaybı gözetilerek indirim yapılmasına ve ihtirazi kayıtla yapılan ödemelerin geri alınmasına hükmedebilirler.
- 50:52İspat Vesikalari ve Uyarlama Uygulaması
- Kritik dönemde, aşırı ifa güçlüğü iddiasında bulunacak kişilerin ispat yükü onlarda, ciro düşüşü ve müşteri sayısı azalması gibi somut etkileri kanıtlamaları gerekiyor.
- Kira sözleşmelerinin uyarlama davaları en sık görülen davalardan biri olup, sözleşmelerin geniş şartlara uyarlanması çoğu zaman mümkündür.
- Uyarlama mümkün olmadığında fesih sonucuna gidilebilir, ancak mümkün olduğu kadar uyarlama aşamasında kalınacaktır.
- 52:42Olağanüstü Fesih ve Ortak Giderler
- TDK'nın 331. maddesine göre, taraflardan her biri çekilmez hale gelen önemli sebeplerle sözleşme yasal fesih bildirimi yapabilir, ancak bu hüküm 1 Temmuz'a kadar geçerli olacak.
- Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak giderlerin ödenmesi faaliyetin devamlı olması niteliği uyarınca zorunludur ve ortak kullanma hakkından vazgeçilmez.
- Kiracılar, ortak giderlerin ödeme yükümlülüğünün sona erdiğini söylemek yerine, aşırı ifa güçlüğü iddiasıyla uyarlama talep edebilirler.
- 54:13AVM'lerde Ortak Giderler
- AVM'lerde sinema salonu kapatılmış olsa bile, güvenlik, dezenfekte ve temizlik hizmetleri devam etmekte olup, bunlar AVM için önemlidir.
- Kiracılar, ortak giderlerin ödeme yükümlülüğünün sona erdiğini söylemek yerine, aşırı ifa güçlüğü iddiasıyla uyarlama talep edebilirler.
- AVM'lerin ve kiraya verenlerin, ortak giderlere sebebiyet veren hizmetleri makul ölçülerde tutmaları ve vardiyaları yeni ihtiyaca göre düzenlemeleri tavsiye edilir.
- 56:31Geçici İkinci Madde ve İşyeri Kirası
- 7226 sayılı kanunun geçici ikinci maddesi, 30 Haziran 2020 tarihine kadar işyeri kira bedelini ödememesi halinde fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağını belirtiyor.
- Bu madde, çatılı ve çatısız tüm iş yerleri için geçerli olup, kiraya verenin kiracıyı tahliye edemeyeceği veya sözleşmeyi feshedemeyeceği anlamına geliyor.
- Kiracı kira bedelini ödememesi durumunda temerrüde düşmüş olur ve kira borcunun devam etmesiyle temerrüt faizi de işlemeye başlar.
- 58:34İcra Takibi ve AVM'ler
- 30 Nisan'a kadar icra, iflas ve takip işlemlerinin başlatılamayacağı belirtiliyor, ancak bu süre uzatılacak mı bilinmiyor.
- AVM'lerin kiraya veren statüsünde olup kredi verenlerden finansman aldığı durumlarda, kiraya veren koltuğunda oturanlar kredi sözleşmesindeki hükümlere dikkat etmelidir.
- 191. maddede, kiraya verenin kira bedelinin ödenip ödenmemesinden ve ödeme gücü olup olmadığından sorumlu olmadığı, ancak kredi verenin onay olmadan uyarlama taleplerini kabul edip edemeyeceği konusunda net bir değerlendirme yapılması gerekiyor.
- 59:54Konut Kiraları ve Sonuç
- Konut kiralarında 30 Nisan'a kadar takip işlemlerinin yasaklanması dışında, feshedilemeyeceği veya tahliye edilemeyeceği konusunda özel bir düzenleme bulunmuyor.
- Eczane ve market gibi faaliyetine ara verilmeyen kiracılar için kira borcu ödemesi devam ediyor, depo kirası da yasaklanan bir faaliyet olmadığı için ödenmeye devam edecek.
- Gelecek hafta ticaret hukukundaki değişiklikler, özellikle genel kurullar ve kar dağıtım konuları ele alınacak.