Buradasın
Türkiye'nin İlk ve Tek Taşınmaz Hukuku Programı: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
youtube.com/watch?v=YwWgRBxlVkMYapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, KRT TV'de yayınlanan Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programıdır. Programda sunucu Avukat Avşin Hatipoğlu, Bahçeşehir Üniversitesi öğretim üyesi Doçent Doktor Öz Seçer ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunu ele almaktadır.
- Program, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ne olduğu, Türkiye'deki yaygınlığı, dünya genelindeki durumu ve hukuki yönlerini detaylı şekilde incelemektedir. Konuk, sözleşmenin şekli, teminat alma yöntemleri, pay devri, müteahhitlerin iflas etmesi durumunda daire sahiplerinin hakları ve kentsel dönüşümle ilgili inşaat sözleşmelerinde mahkeme aracılığıyla sona erdirme süreci gibi konuları açıklamaktadır.
- Programın son bölümünde değerli emlak vergisi konusu ele alınmakta ve bir sonraki programda kentsel dönüşüm konusunun işleneceği belirtilmektedir. Ayrıca Kanal İstanbul'un taşınmaz mülkiyetine etkileri gibi konuların da gelecek programlarda ele alınacağı ifade edilmektedir.
- 00:17Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Programına Giriş
- Avukat Avşin Hatipoğlu, Türkiye'nin ilk ve tek taşınmaz hukuku programında kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusunu Doçent Doktor Öz Seçer ile ele alacak.
- Programda her hafta farklı taşınmaz hukuku konuları işleniyor; ilk hafta apartman ve site yönetimleri, ikinci hafta imar affı ve imar barışı konuları ele alınmış.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye'de yaygın kullanılan ancak dünyada nadir görülen bir sözleşme tipidir.
- 02:15Sözleşmenin Doğası ve Tarihsel Gelişimi
- Bu sözleşme tipi, Türkiye'de finansal zorluklardan ve köyden kente göçü, ekonomik gelişim, nüfus artışı ve arazi değerinin artması nedeniyle ortaya çıkmıştır.
- Sözleşmenin ortaya çıkması için iki temel gereklilik vardır: imara uygun bir arsa ve inşaatı yapacak bir yüklenici (müteahhit).
- Kanunda "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak tanımlanan bu sözleşme, uygulamada farklı isimlerle de bilinmektedir.
- 04:54Sözleşmenin Niteliği ve Şekli
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir karma sözleşmedir; arsa sahibinin taşınmaz payını devri ve yüklenicinin inşaatı yapması iki farklı edimi içerir.
- Yüklenicinin yükümlülüğü eser sözleşmesi hükümlerine, arsa sahibinin yükümlülüğü ise taşınmaz satış vaadi hükümlerine tabidir.
- Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri gerektiği için resmi şekle tabidir ve noterde düzenlenmesi gerekir, aksi takdirde hükümsüz olur.
- 08:54Sözleşmenin Uygulanmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmenin şekli konusunda en önemli sorunlardan biri, sözleşmeyi resmi şekilde değiştirmektir.
- Ek yükümlülükler getirilir veya gecikme cezası gibi koşullar eklenirken de resmi şekilde yapılması gerekir, aksi takdirde geçerli olmaz.
- 09:52Müteahhit Riski ve Teminatlar
- Toplumda müteahhitlerin inşaatı bırakıp kaçması yaygın bir endişe kaynağıdır.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenirken, arsa sahipleri müteahhitin iflas etmesi veya işi yürütememesi riskine karşı çeşitli teminatlar alabilir.
- Müteahhit kefil gösterebilir, arsa sahibi ile kefil arasında kefalet sözleşmesi yapılabilir ve kefil madde kat karşılığı inşaat sözleşmesine eklenebilir.
- 11:56Teminat Seçenekleri ve Uygulama Zorlukları
- Banka teminat mektubu veya müteahhitin başka projedeki dairesi üzerinde ipotek tesis edilebilir.
- Gecikme cezası koyulabilir, ancak Yargıtay'ın dürüstlük üstünde kabul ettiği bir oran vardır.
- Müteahhit şantiyeyi terk etmişse, ceza koşulunun uygulanması ilk talepte bulunulduğunda sınırlıdır.
- 14:18Sözleşmenin İlk Aşamaları ve Yükümlülükler
- Sözleşmeden sonra arsa sahibinin ilk yükümlülüğü arsayı inşaata elverişli hale hazırlamaktır.
- Eski bir ev varsa genellikle yıkım masrafları müteahhitin üstlenmesi gerekir, ancak kiracı varsa genellikle arsa sahibi kiracıları tahliye etmekten sorumludur.
- Riskli bölge ilan edilen yerlerde müteahhit dostu sözleşmelerde arsa sahibi inşaata elverişli olarak teslim etmeyi taahhüt eder.
- 16:00İnşaat Ruhsatı ve Vade Sorunu
- Müteahhitin yapacağı ilk iş inşaat ruhsatı almaktır ve bu ruhsat olmadan inşaat başlanmaz.
- Sözleşmede "müteahhitin inşaat ruhsatını almasından itibaren otuzaltı ay içerisinde inşaat tamamlanacak" şeklinde hüküm koyulabilir.
- Ruhsat alması gereken tarih belirtilmezse, benzeri işlerde benzeri yüklenicilerin ruhsat alması için makul bekleme süresi hesaba katılır.
- 17:38Haksız Fesih Riski
- Müteahhit ruhsatı kendi kafasına göre gecikirse, arsa sahibi erken fesih yapabilir ancak bu haksız fesih olabilir.
- Mahkemede bilirkişi incelemesinde idareden kaynaklanan gecikmenin teslim süresine ekleneceği belirlenirse, arsa sahibi sözleşmeyi haksız feshedebilir.
- Haksız fesih durumunda arsa sahibi müteahhitin zararlarını tazmin etmeye zorlanabilir.
- 19:34Arsa Sahibi ve Müteahhit Arasındaki Devir Sorunu
- Arsa sahibinin devretmesi gereken paylarını devretmediği durumda, müteahhit inşaata devam etmek zorunda kalmaz ve beklediği süre teslim süresine eklenir.
- Müteahhit, arsa sahibinin devretmesi gereken payı devretmediği durumda inşaata devam etmekten kaçınabilir ve bu durum haklı gecikme olarak kabul edilir.
- Müteahhit, arsa sahibinin devretmesi gereken payı devretmediği durumda ihtar yoluyla bildirmesi gerekir ve helakarda ispat etmek için noterden ihtarname keşide etmesi yerinde olacaktır.
- 23:07Arsa Sahibi ve Müteahhit İçin En Garanti Durum
- Arsa sahibi için en garantisi, inşaat tamamlandıktan, bağımsız bölümler bitirildikten, yapı kullanma izni ve iskan ruhsatı alındıktan sonra arsa paylarını devretmesidir.
- Müteahhit için ise en garantisi, arsa sahibinin paylarını devretmesiyle üçüncü kişilere devretme imkanı elde etmesidir.
- Bazı müteahhitler, finansman zorluğu nedeniyle barter sistemiyle elektrikçiye, sıvacıya, boyacıya gibi işçilere dairelerini vermektedir.
- 26:39Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönme Durumu
- Müteahhit zamanında teslim edemediğinde veya teslimde temeride düştüğünde, arsa sahibi sözleşmeden dönmek ister ve dava açabilir.
- Yargıtay'ın "avans tapu" tabiriyle, sözleşmeden dönen arsa sahibinin tüm yapılan devirlerin otomatikman geçersiz hale gelmesi gerektiği belirtilmektedir.
- Üçüncü kişilere devredilen tapu kayıtları da geçersiz olur, çünkü üçüncü kişi riski bilmeden alım yapmıştır.
- 28:46Arsa Payı Devri Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay, arsa payı devrilerini üçüncü kişiden alarak korumuyor, bu durum yolsuzluk riskini ortadan kaldırmıyor.
- Arsa sahibi, yatırıma soktuğu arsa üzerinde beklentisi varken, müteahhit ise yatırımcılarla ilişkili olup, üçüncü kişiler ise spekülatör veya fırsatçı niteliğindedir.
- Arsa sahibi kendisi devrettiğinde veya vekaletname ile devrettiğinde bile, bu paylar üçüncü kişiden alındığında korunmaz.
- 31:05Müteahhit İflas Durumunda Sorunlar
- İzmir'de bir vatandaş, 2007 yılında temelden bir daire karşılığı müteahhit ile anlaşıp banka kredisi almış, ancak müteahhit kaçınca bankanın sorumluluğu olmadığı belirtiliyor.
- Toprak sahipleri, müteahhitin kaybolduğu durumlarda belediyeden iskan almak için borçları ödemek zorunda kalıyor, ancak müteahhitin imzası olmadığı için belediyeler iskanı vermiyor.
- Müteahhitin iflas etmesi durumunda, üçüncü kişi müteahhitin yerine geçerek inşaatı tamamlayabilir, ancak inşaatın tamamlama oranı %90-95 seviyesinde olmalı ve arsa sahibinin kabulü gerekiyor.
- 35:13Müteahhit İflas Durumunda Toprak Sahibi Hakkı
- Müteahhit iflas ettiğinde, arsa sahibi korunuyor ve kat irtifakı kurulmuş olsa bile bu bir garanti değil.
- Temlik yapılmış durumlarda, müteahhit feshedilirse, arsa sahibi temliklerden ayrı olarak arsasını alacak ve müteahhit devrettiği üçüncü kişiler müteahhitle baş başa kalacaklar.
- 36:14Ortak Alanlara Haksız El Atılması ve Kur'an Kursu Sorunu
- Müteahhit, sözleşmede ortak kullanım alanı olarak belirlenen otoparkı kendi kullanım alanına çevirmişse, arsa sahibi dava yoluyla çözüm arayabilir.
- Kur'an kursu yapılması, ibadet yeri olarak planlanıp belediye üzerinden yapılırsa yasal olabilir, ancak ortak alana el atılması farklı bir konudur.
- 38:326306 sayılı Kanunun 6/14 Fıkrası
- 6306 sayılı kanunun 6/14 fıkraları, kentsel dönüşüme tabi işlerde müteahhitin 6 aydan beri işe başlamamış veya devam etmemiş olması durumunda sözleşmenin feshedilmesine olanak tanır.
- Sözleşme feshedildiğinde, üçüncü kişiye devredilmiş olan yerler ve yapılmış olan imalatlar genel hükümlere göre değerlendirilir.
- Müteahhitin imalat parası sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilir.
- 43:21Yönetim Planı ve Tapu İşlemleri
- Toplu yapılarda yüklenici kendi şirketini yönetim şirketi olarak atayarak, yıllarca taşınmazın yönetimini kendisine devretme imkanı bulabilir.
- Ev sahibinin evinin iki parselde görünmesi durumunda, cismani olarak ortadan kaldırılması mümkünse kaldırılır, mümkün değilse tazminat yoluyla çözüm aranır.
- Tapudaki işlemlerin yapılması kanuni zorunluluk değildir, ancak uygulamada bu işlemlerin genellikle müteahhitler tarafından yapılması tercih edilir.
- 45:34Gelecek Program Planı
- Bu hafta kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ele alındı, ilk hafta apartman ve site yönetimleri, daha sonra imar affı ve imar barışı konu oldu.
- Bir dahaki hafta kentsel dönüşüm konusu ele alınacak ve belki bir kıymetli meslektaşla bir araya gelecekler.
- Taşınmazlardaki harç ve vergi mükellefiyetleri konusu ayrı bir başlık olarak ele alınacak.
- 46:32Değerli Emlak Vergisi Sorunu
- Değerli emlak vergisi şu anda uygulanması geri çekilmedi ama çekilmesi düşünülüyor, hükümetin bunu tekrar gözden geçirmesi gerekiyor.
- Gayrimenkul değerleme işlemi inşaatın içi dışı her tarafı ile beraber görülerek tespit edilmeli ama devlet tarafından hiçbir gayrimenkulün içine girilerek değerlendirilmemiş.
- Miras yoluyla kalan değerli gayrimenkullere sahip vatandaşların ödeme gücü yok ve belediyelerin emlak vergileri yükümlülükleri devam ederken bu yeni yükümlülük ilave edildi.
- 48:03Değerli Emlak Vergisi Tartışmaları
- Değerli emlak vergisi uygulamasının insanların evlerinden kurtulmak için evlerinin satışa zorlanıp zorlanmadığı ve bu satışların yurtdışından gelen sermaye odaklarına geçmesi için mi getirildiği tartışılıyor.
- Önümüzdeki haftalarda Kanal İstanbul'un taşınmaz mülkiyetine etki eden kısımları (kamulaştırma, imar, planlama ve tapu sorunları) ayrı bir başlıkta ele alınacak.
- Her hafta uzman konuklarla masaya konular yatırılacak ve ayrılan süre içinde konunun dışındaki bazı sorular da alınıp aydınlatma, bilgilendirme ve çözüm önerisi getirilecek.