Buradasın

Türkiye'de Gayrimenkul Sektörü ve Mortgage Sistemi Röportajı

youtube.com/watch?v=gaAvUlw-37c

Yapay zekadan makale özeti

Kısa
Ayrıntılı

Bu video, bir televizyon programında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYOD) Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur ile yapılan bir röportajdır. Program, "Sektör Raporu" bölümünde yayınlanmakta ve gayrimenkul sektörü hakkında kapsamlı bilgiler sunmaktadır.
Röportajda Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün performansı, konut fiyatlarındaki artış, mortgage sisteminin Türkiye'deki durumu ve potansiyeli ele alınmaktadır. Video, gayrimenkul yatırımlarının ekonomideki önemi, yabancı yatırımların sektöre etkisi, konut kredisi stokları ve mortgage sisteminin iki temel aşaması (kredi veren kuruluşlarla alıcıların buluştuğu birinci piyasa ve kredi kontratlarının menkulleştirildiği ikinci piyasa) hakkında detaylı bilgiler içermektedir.
Röportajda ayrıca İstanbul'daki konut fiyatlarının son altı yılda %85'e varan oranlarda arttığı, kiralık ev bulma zorlukları, TOİ evlerinin fiyat belirleme mekanizmaları ve mortgage sisteminin Türkiye'de nasıl yaygınlaşabileceği gibi konular da tartışılmaktadır. Konuk, mortgage sisteminin ekonomiye katkılarını ve gelecekte Türkiye'ye ne kadar kaynak aktarımı sağlayabileceği konusunda görüşlerini paylaşmaktadır.

00:21Gayrimenkul Sektörünün Performansı: Gayrimenkul sektörü geçen yılın ikinci yarısından sonra ve bugünün ilk yarılarında hareketli bir şekilde gelişiyor.
Tek hanelere düşen enflasyon, faiz oranlarının düşüşü ve ekonomik istikrar, gayrimenkul yatırımlarına ilgiyi doruk noktalarına çıkardı.
Diğer yatırım araçlarındaki durağanlık gayrimenkul sektöründeki yatırımları hızlandırdı.
01:18Sektörün İstatistiksel Gelişmeleri: 2003'te 160 bin olan yapı ruhsatı sayısı 2004 yılı sonunda 325 bin adete çıktı.
1999'da 110 milyon dolar olan konut kredisi stoku 2004 sonunda 1,80 milyar dolar, 2005'in dördüncü ayı sonunda ise 3,5 milyar dolar seviyesine ulaştı.
Yabancı yatırımcı sayısı 5 milyar seviyesinden 47-48 binlere doğru yükseldi ve geçen yıl sektöre 1,5 milyar dolar mertebesinde yabancı sermaye akışı gerçekleşti.
02:08Yabancı Yatırımcıların İlgi Düzeyi: Gayrimenkul yatırım ortaklığı derneği'nin uluslararası zirvelerinde yabancı yatırımcıların ilgisi artmakta ve Türkiye'ye olan ilgi sürekli yükseliyor.
Perakende sektöründe dünyanın sayılı büyük zincirleri Türkiye'ye yatırım yapmaya devam ediyor.
Bireysel bazda yapılan gayrimenkul yatırımlarında ciddi artışlar yaşanıyor.
03:18Yabancılara Mülk Satışı Yasası: Küreselleşen dünyada sermaye hareketleri sınır ötesine geçebiliyorsa, gayrimenkul sektöründe liberasyonun olmaması düşünülemez.
Dünyada açık piyasa ekonomisini uygulayan tüm ülkelerde yabancıların gayrimenkul mülkiyeti mevcut.
Gayrimenkul sektörü yıllık olarak %10 mertebesinde gayri safi milli hasımdan pay alıyor ve 240 farklı endüstriyel ve sanayi kolunu harekete geçiriyor.
04:49Yabancı Sermaye Akışının Önemi: Gayrimenkul sektörünün hareketi, inşaat sektörünün hareketi genellikle Türkiye'nin kalkınması anlamına geliyor.
30 yılı aşkın kronik enflasyon oranları bu sektörde ciddi kan kayıplarına yol açmıştı.
Yabancı sermayenin sektöre girişi, hem ülke içindeki proje geliştiricilere olumlu sinyal veriyor hem de Türkiye'yi layık olduğu yerlere getirmek açısından önemli.
05:58Yabancı Sermaye Akışına Bakış: Her ülkenin kendi gerçeklerine göre uyguladığı sistemler ve milli güvenlikle ilgili konuları vardır.
Kapalı rejimlerde gayrimenkul alım satımı yokken, açık rejimlerde (Amerika, Batı Avrupa) bu konuda sınırlama yoktur.
Türkiye, mütekabiliyet esasına dayanarak hareket etmek zorunda ve Avrupa Birliği'ne uyum sürecinde olduğu için bu konuda engel konulması gerekmez.
08:13Anayasa Mahkemesi İptal Kararı Sonrası: Anayasa Mahkemesi, yasanın geçici bir süre tanıyarak yeniden gözden geçirilmesini tavsiye etti.
İlk başta biraz durağanlık sezildi, ancak kısa sürede yabancı yatırımcılar tekrar alımlara başladı.
Türkiye'nin sürekli kararsızlıkları, özelleştirme konusundaki değişkenlikleri yabancı yatırımcılar açısından olumsuz etki yaratıyor.
10:46Konut Sektöründe Arz ve Talep Dengesi: Konut sektöründe uzun yıllardır beklenen talebi karşılayacak arza ağırlık verilmezse, fiyatlar istenmeyen boyutlara ulaşabilir ve sabun köpüğü oluşmasına ve spekülasyona yol açabilir.
Yatırımın önünde en önemli engel, özellikle metropol kentlerde imarlı ve altyapılı arazidir.
İstanbul'un çarpık yapılaşmış ve gecekondu alanlarının rehabilite edilmesi ve kentsel dönüşümün hızlanması gerekmektedir.
13:26Emlak Piyasasındaki Fiyat Artışları: Konut kredisi faizleri %1,35'e gerileyince ev fiyatları tırmandı; İstanbul'da son altı yılda %85'e varan oranlarda artış gösterdi.
Kiralar da büyük kentlerde %75 civarında artmış durumda.
Emlak piyasasındaki fiyat artışları vatandaşları nasıl etkiliyor ve ev sahibi olmak imkansızlaşıyor mu soruları ele alınacak.
15:23Mortgage Sistemi ve Konut Kredisi Farkları: Mortgage sistemi uzun vadeli konut kredi sisteminde iki etap içerir: birinci etapta kredi alımı ve ipotek konulması, ikinci etapta ise mortgage şirketlerinin topladıkları kontratları ikincil piyasada devretmesi.
Mortgage sisteminde uluslararası yatırımcılar ve uzun vadeli menkul değerlere yatırım yapan kuruluşlar, ikinci piyasa kuruluşunun çıkarmış olduğu hisse senedi, tahvil ve bonoları alarak sisteme nakit akışı sağlar.
Bankaların mevduat endeksli kredileri vermesi uzun vadeli kredileri sürekli beslemek için yeterli değildir, mortgage sistemi sayesinde daha ucuz para bulan kuruluşlar daha ucuz krediler verebilir.
18:35Konut Kredisi Koşulları: Konut kredisi alınacak gayrimenkulün hukuki problemlerinin olmaması, tapulu, ruhsatlı ve iskanlı olması gerekir.
Kredi miktarı genellikle konutun değerin %70-75'ine kadar ulaşabilir, tamamına kadar kredi alınması mümkün değildir.
Sabıka kaydı olanlar da kredi alabilir, ancak kredi ödeme performansı ve gelir durumu değerlendirilir.
20:49Gelir Grupları ve Konut Kredisi: Dünya genelinde mortgage sistemiyle herkesin kısa sürede ev sahibi olabileceği bir sistem yoktur.
Türkiye'de hazırlanan yasa tasarısına göre %70-75 nispetinde toplumun genelini kavramak hedefleniyor.
Düşük gelir grupları için taksitli ev sahibi olmak mümkün olabilir, ancak bunun için devletin sübvanse etmesi ve uygun konut tiplerinin seçilmesi gerekmektedir.
22:05Konut Fiyatları ve Erişilebilirlik: Türkiye'de toplu konut idaresinin çalışmaları sayesinde 60-70 metrekare, 2 oda 1 salon gibi daha küçük metrekarelerde ve arsa maliyetleri düşük semtlerde ev sahibi olma imkanı bulunmaktadır.
Konut fiyatlarında standart belirlenip denetim mekanizması kurulması gerektiği, serbest piyasa ekonomisinde bile regüle edici bir kuruluşun olması faydalı olabilir.
Uzman, gayrimenkul piyasalarındaki fiyat artışlarını sadece mor güce bağlamaktan kaçınıyor ve bunun Avrupa Birliği ile, sıkıştırılmış talep ve gecikmiş projelerle ilgili olduğunu belirtiyor.
24:34Mortgage Sistemi ve Etkileri: Türkiye'de mortgage sadece bitmiş konutlar için verilecekse, konut stokunun kalitesi, yaşı ve deprem riski gibi faktörler göz önüne alındığında, mortgage verilebilecek konutların sayısı sınırlı olacaktır.
Mortgage sisteminin yerliye yerleşmesi için 3-5 senelik bir süreç gerekecek ve bu süreçte fiyatların yükselmesi mantıklı olmayacaktır.
Mortgage sistemi devrede olduğunda, düşen faiz oranlarına göre eski kontratı kapatıp yeni şartlarla yeni kontrat yapma (refinancing) mümkün olacaktır.
26:41Konut Satışı ve Kira Sorunları: Konut kredisi ile satın alınan bir ev başkasına satılabileceği ancak aylık ödeme planının yeni ev sahibi için geçerli olup olmadığı Türkiye'de henüz mümkün değildir.
Kira fiyatları için standart belirlenip denetim mekanizması kurulması gerektiği, aksi takdirde enflasyonu olumsuz etkileyeceği belirtilmiştir.
Konut talebi ve arz dengesizliği, uzun kriz süresince yeni proje üretilmemesi ve nüfus artışı ile kentleşme süreci nedeniyle oluşmuştur.
29:17Konut Talebi ve Fiyat Dinamikleri: Türkiye'nin yıllık konut talebi 400-500 bin konut bölü sene civarındadır ve İstanbul'un yıllık konut talebi yaklaşık 100-120 bin adet mertebesindedir.
Konut talebini dengede tutmak ve altyapılı, imarlı arsa üretimini artırmak gereklidir.
İstanbul'da arsa paylarının genellikle %70-75'e tırmandığı, bu oranın %25-30 civarında kalması istendiği ve bu sayede fiyatlarda kontrol sağlanabileceği belirtilmiştir.
30:50Emlak Fiyatlarının Belirlenmesi: Orta gelirli bir aile mensubu olan bir öğretmen, TOİ'nin ev fiyatlarının 100-150 bin TL arasında değiştiğini belirterek emlak fiyatlarındaki artışın normal olup olmadığını sormuştur.
TOİ de diğer proje geliştiricileri gibi demir, çimento ve tuğla gibi malzemeleri piyasadan almakta, bu nedenle piyasa çarpanları ve inşaat maliyetleri TOİ fiyatlarını da etkilemektedir.
Ortalama 100 metrekarelik bir konut için inşaat maliyeti yaklaşık 200-260 dolar, arsa ve altyapı maliyetleri dahilinde 300 dolar civarında olup, uzun süreli ödeme getirdiği finans yüküyle birlikte 70-80 bin TL civarında bir maliyet oluşmaktadır.
33:01Kooperatifler ve Konut Üretimi: Türkiye'de yaklaşık 2 milyon konut 1970'lerden 1990'ların ortalarına kadar kooperatifler aracılığıyla kredilendirilmiştir.
Bu dönemde kooperatiflere yaklaşık 15-20 milyar dolarlık kredi kullanılmıştır.
Kooperatiflerde genellikle topraktan girilir, bazen toprak bile yokken üye olunabilirken, mortgage sisteminde ise bitmiş ev esas alınmaktadır.
37:19Konut Kredisi ve Ekonomik İstikrar: Türkiye uzun yıllardan sonra ilk defa tek haneli bir enflasyon (yaklaşık %9,30) yakalamış ve şu anki trend %8-8,5 civarındadır.
Hükümetin hedefi önümüzdeki 2-3 sene içinde enflasyonu %5-6'lara çekmek.
Enflasyonun düşmesi ve mortgage sistemine uzun soluklu likidite girişi sağlanması durumunda kredi oranları düşecek ve %1,35 yerine %6-7,8 gibi oranlar konuşulabilir.
Yeni yasa yıl sonunda çıkması beklenmekte ve önümüzdeki sene kredi oranlarının %1'in altında olabileceği öngörülüyor.
39:01Gayrimenkul Yatırım Seçenekleri: Konut fiyatları artarken faizlerin düşmesi durumunda, yatırımcılar için ev almak, arsa alıp üstüne ev yapmak veya beklemek gibi seçenekler bulunuyor.
Arsa ve ev yapma tercih edilirse, müstakil hayatı sevenler için uygun bir seçenek olabilir, sosyal olanlar için ise konut almak daha iyi olabilir.
Emlak piyasası sürekli yükselmeyebilir, genellikle üç ila beş yıllık dalgalı hareketler gösterir.
41:00Gayrimenkul Piyasasının Geçmişi ve Geleceği: Ekonomik kriz sonrası gayrimenkul fiyatları %40-45 düşmüş, ancak zamanla eski seviyelerine kavuşmuştur.
Gayrimenkul yatırımında mantıklı karlar elde edilebilir, ancak bir yıl içinde %85 fiyat artışı gibi durumlar dünyanın hiçbir yerinde normal değildir.
Mortgage ile alınan konutun ödemeleri bitmeden sahibi ölürse, konut mirasçılarına intikal eder ve onlar devam eder.
43:13Gayrimenkul Sektörünün Ekonomik Etkisi: Türkiye'de önemli proje geliştiriciler, arazi geliştirici firmalar ve gayrimenkul yatırım şirketleri kentlerde projeleri hayata geçiriyor.
İnşaat sektörü ekonominin temel lokomotiflerinden biri olup, GSYİH'dan geçen yıl sonu itibariyle %7,80 pay almıştır.
Konut kredileri stokunun GSYİH'ye oranı Türkiye'de çok düşük seviyede olup, gelişmekte olan pazarlar için %12-15 seviyesine ulaşabilir.
48:34Mortgage Sistemi ve Türkiye'deki Uygulanması: İpotekli konut sistemi (mortgage) son zamanlarda gündeme gelmiş ve Türkiye'de umut ışığı oluşturmuştur.
İhlas Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı buna öncülük etmiş ve sistem daha belirgin bir hale gelmiştir.
Mortgage sistemi Amerika ve Avrupa'da yaygın olan bu sistem Türkiye'de de yaygınlaşacak ve kanunlaşması beklenmektedir.
49:22Mortgage Sisteminin Önemi ve Gelişmeleri: Piyasalarda gelişmeler ve faiz oranlarındaki düşüşler mortgage konusunu daha da önem kazandırmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu Başkanlığı'nın hazırladığı ve hükümetin incelemesine tevbe etmiş olduğu kanun taslağı yıl sonundan önce yasalaşması beklenmektedir.
30 yıldan sonra faiz oranlarındaki düşüşler ve düşen enflasyon, mortgage konusunun öncelik kazanmasına yol açmıştır.
50:09Konut Piyasasındaki Sorunlar: Konut piyasasında arz-talep dengesizliği devam ettiği sürece konut fiyatlarında ve kira fiyatlarında ciddi yükselişler söz konusudur.
Kronik enflasyon ortamı altında eriyip giden satın alma gücünün desteklenmesi ve uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansman sistemi ile ev edinilmesi kolaylaştırılması gerekmektedir.
51:26Mortgage Sisteminin İki Basamaklı Yapısı: Mortgage sisteminin birinci basamakta kredi veren kuruluşlarla konut alıcılarının buluştuğu ve kredi kullandıkları piyasa bulunmaktadır.
İkinci basamakta ise bankaların, morga şirketlerinin verdikleri kredileri menkulleştirmek için ikinci piyasa kuruluşuna devretmeleri ve bu kontratları havuzda toplayıp ulusal ve uluslararası pazarda satmalarıdır.
Bu sistemle uzun soluklu nakit akışını sağlamak önemlidir.
52:46Türkiye'deki Konut Kredileri Durumu: Türkiye'de konut kredileri TL bazında aylık 1,35'e kadar geriledi ve ödeme süreleri 15-20 seneye kadar çıktı.
100 milyar konut kredisi kullanan vatandaşın aylık ödemesi 1,40-1,50 milyar lira civarındadır ve bu hala ciddi bir orandır.
Türkiye'de mevduata dayalı kaynaklarla uzun vadeli kredi pazarını desteklemek mümkün değildir, bu nedenle uzun soluklu, düşük maliyetli fonları sisteme çekebilmek gerekir.
56:13Mortgage Sisteminin Potansiyeli: Türkiye'de 1999 senesinde konut kredisi stokları 110 milyon dolardan 2004 sonunda 1,80 milyar dolara, 2005'in Nisan sonunda ise 3,50 milyar dolara çıktı.
Amerika'da konut kredilerinin gayri safi milli hasılasına oranı %53, Batı Avrupa'da %40-45, Brezilya ve Meksika'da %12-15 civarındadır.
Türkiye'de 300 milyar dolarlık gayri safi milli hasılasında 3,5 milyar dolarlık konut kredisi stoku bulunmakta olup, bu oran %1,10 civarındadır ve mortgage piyasasında muhteşem potansiyel bulunmaktadır.

Türkiye'de Gayrimenkul Sektörü ve Mortgage Sistemi Röportajı

Yapay zekadan makale özeti

Yanıtı değerlendir