Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, bir eğitmen tarafından sunulan gayrimenkul değerleme konulu kapsamlı bir eğitim dersidir.
- Video, gayrimenkul değerleme yöntemlerini iki ana kategoride incelemektedir: pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı. Özellikle emsal değerleme yöntemleri üzerinde durulmakta, katlar alanı katsayısı (KAKS), taban alanlar katsayısı (TAKS) ve inşa edilebilir katsayısı gibi kavramlar açıklanmaktadır. Eğitmen, bu katsayıların formüllerini, aralarındaki ilişkileri ve soru çözümlerinde nasıl kullanılacağını örneklerle pekiştirmektedir.
- Videoda ayrıca toplam inşaat alanı ve toplam inşaat hacmi arasındaki farklar detaylı olarak ele alınmakta, toplam inşaat hacminin hesaplanma formülü (Taks × Arsa Alanı × Yükseklik) ve toplam inşaat alanının formülleri formüllerle ve örneklerle gösterilmektedir. Pazar yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntemlerin uygulamalı örnekleri üzerinden, bir arsanın satış fiyatının nasıl takdir edileceği adım adım anlatılmaktadır.
- Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri
- Gayrimenkul değerleme dersinde değerleme yöntemleri ve örneklerle başlanacak.
- Değerleme yöntemleri iki ana yaklaşıma ayrılır: pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı.
- Dersde sadece formüller değil, formüllerin ne zaman kullanılacağı ve formüller arasındaki ilişkilerin nasıl kurulacağı da anlatılacak.
- 00:42Emsal Değerleme Yöntemleri
- Emsal değerleme yöntemlerinde en çok kullanılan ifade "emsal iki alanınız" veya "emsal üç alanı" şeklindedir.
- Emsal, katlar alanı katsayısı (KAKS) olarak tanımlanır ve kısaltılmış şekli "emsal" olarak kullanılır.
- Katlar alanı katsayısı, toplam inşaat alanının arsa alanına bölünmesiyle hesaplanır.
- 02:15Katlar Alanı Katsayısı (KAKS)
- Katlar alanı katsayısı, katlar alanının katsayısını verir.
- Toplam inşaat alanı, inşaatın her bir katının dıştan dışa toplam olarak kapladığı alanı ifade eder.
- Arsa alanı, inşaat yapılan arsanın tüm alanını gösterir ve inşaat kısıtı içermez.
- KAKS her zaman 1'in altında çıkmaz, genellikle 1'den büyük çıkar çünkü toplam inşaat alanı sadece taban alanı değil, tüm katları kapsar.
- 05:31Taban Alanlar Katsayısı (TAKS)
- TAKS, inşaatın oturduğu taban alan katsayısıdır.
- TAKS, inşaatın oturduğu taban alan bölü arsa alanı formülüyle hesaplanır.
- Sorularda TAKS doğrudan sorulmayabilir, arsa alanı, toplam inşaat alanı veya inşaatın oturduğu taban alan verilerek TAKS bulunması istenebilir.
- 08:17İnşa Edilebilir Katsayısı
- İnşa edilebilir katsayısı, KAKS bölü TAKS formülüyle hesaplanır.
- İnşa edilebilir katsayısı, taban alan çarpı TAKS formülüyle de bulunabilir.
- Bu üç ifadenin birbirleri arasındaki ilişkiyi iyi bilmek soruları çözmek için önemlidir.
- 13:12Örnek Soru Çözümü
- Örnek soruda emsal bir ve emsal iki değerleri verilmiştir.
- Konut bölgesinde yer alan arsanın değerini hesaplamak için emsal arsa bilgileri kullanılacaktır.
- Değerleme sürecinde emsallerin sınır kontrolleri %15 artı eksi uygulanacaktır.
- 16:45Toplam İnşaat Alanı Hesaplama
- Toplam inşaat alanını bulmak için KAKS (Toplam İnşaat Alanı/Arsa Alanı) formülü kullanılır.
- Emsal bir için toplam inşaat alanı 400x0,90=360 metrekare, emsal iki için 450x0,10=450 metrekare olarak hesaplanır.
- Arsanın satış fiyatı hesaplanırken toplam inşaat alanı ve KAKS değerleri kullanılır.
- 20:35Birim Değer Hesaplama
- Birim değer, toplam inşaat alanının başına düşen satış fiyatıdır ve bir metrekarenin ne kadar fiyat olduğunu gösterir.
- Birim değer formülü: Satış Fiyatı / Toplam İnşaat Alanı'dır.
- Emsal bir için birim değer 80.000 TL / 360 metrekare = 222,22 TL/m², emsal iki için 90.000 TL / 450 metrekare = 200 TL/m² olarak hesaplanır.
- 24:27Ortalama Birim Değer ve Sınır Kontrolleri
- Ortalama birim değer, hesaplanan emsal arsalara ilişkin birim değerlerin toplanıp ikiye bölünmesiyle bulunur.
- Ortalama birim değer 222,22 TL/m² + 200 TL/m² / 2 = 211,11 TL/m² olarak hesaplanır.
- Sınır kontrolleri %15 olduğunda, asgari değer 0,85 ile ortalama birim değer çarpılarak, azami değer 1,15 ile ortalama birim değer çarpılarak bulunur.
- 29:37Arsanın Satış Fiyatı Hesaplama
- Arsanın satış fiyatı hesaplanırken emsal bir ve emsal iki'nin asgari ve azami değerler uç değerler olarak ele alınır.
- Arsanın satış fiyatı, ortalama birim değer (211,11 TL/m²) ile toplam inşaat alanı (285 metrekare) çarpılarak bulunur.
- Arsanın satış fiyatı 285 metrekare × 211,11 TL/m² = 60.166,35 TL olarak hesaplanır.
- 33:40Toplam İnşaat Alanı Hesaplama Örneği
- Örneklerde toplam inşaat alanı hesaplaması için emsal üç'ün satış fiyatı bulunması isteniyor.
- Pratik kazanmaları için bu örneklerin çözülmesi tavsiye ediliyor.
- 34:19Toplam İnşaat Hacmi ve Alanı Arasındaki Fark
- Toplam inşaat hacmi, üç boyutlu olarak en, boy ve yüksekliğin toplamda ne kadarlık bir hacmi kapsadığını gösterirken, toplam inşaat alanı sadece en ve boy üzerinden hesaplanan, bütün katları ayrı ayrı hesaplayan bir formasyondur.
- Toplam inşaat alanı, inşaatın üzerinde yürüdüğümüz veya dıştan dışa ne kadarlık bir alana sahip olduğunu gösterir.
- 36:33Toplam İnşaat Hacmi Formülü
- Toplam inşaat hacmi, taks çarpı arsa alanı çarpı yüksekliğe eşittir.
- Taksim formülü, inşaatın oturduğu taban alan bölü arsa alanıdır.
- Toplam inşaat hacmi formülü, taks, arsa alanı ve yükseklik arasındaki ilişkiyi gösterir.
- 40:16Toplam İnşaat Alanı Hesaplama
- Kaks, toplam inşaat alanının arsa alanına bölümüdür.
- Toplam inşaat alanı, toplam inşaat hacmi bölü yükseklik çarpı taks formülüyle hesaplanır.
- Örnek hesaplamada, 16.750 metreküp toplam inşaat hacmi, 25 metre yükseklik, 2,50 taks ve 0,50 kaks değerleri kullanılarak toplam inşaat alanı 3.215 metre kare olarak bulunmuştur.