Yapay zekadan makale özeti
- Kısa
- Ayrıntılı
- Bu video, IO Yatırım YouTube kanalında yayınlanan, sunucu ve gayrimenkul uzmanları Arda ile Ayşe Hanım'ın yer aldığı bir röportaj formatındadır. Programda gayrimenkul yatırımları ve konut sektörü hakkında kapsamlı bilgiler paylaşılmaktadır.
- Video, 2021 yılı konut satış verilerinin analiziyle başlayıp, 2022'nin Ocak ve Şubat aylarındaki satış artışlarını ele almaktadır. Konut sektörünün enflasyona karşı koruma aracı olarak önemi, arz-talep dengesinin bozulması nedeniyle fiyatların artışı, kira fiyatlarının yüksekliği ve kira kontratlarının yasal düzenlemeleri gibi konular detaylı şekilde incelenmektedir.
- Videoda ayrıca Z kuşağı'nın gayrimenkul piyasasındaki durumu, tiny house ve çiftlik hayatına dönüş eğilimi, yurt dışı gayrimenkul yatırımları, pandemi sonrası İstanbul'dan kaçış ve Akdeniz bölgelerindeki talep artışları gibi güncel trendler de ele alınmaktadır. Konuşmacılar, küçük yatırımlarla başlayıp büyü hedeflemek, doğru lokasyonu belirleme yöntemleri ve gayrimenkul yatırımlarının gelecekteki beklentileri hakkında tavsiyelerde bulunmaktadır.
- 00:20Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı
- IO Yatırım YouTube kanalında gayrimenkul yatırım danışmanı Arda ile birlikte 18 Mart 2022 Cuma günü yayın yapılıyor.
- Ayşe Hanım'ın da gayrimenkul ile ilgili değerli bilgiler paylaştığı bir YouTube kanalı bulunuyor.
- 00:55Konut Satışları ve Gayrimenkul Yatırımı
- 2021 yılında Türk verilerine göre 1.491.000 konut satışı gerçekleşmiş, Ocak ayında %5,9 artarak 88.306, Şubat ayında ise %20 artarak 97.587 konut satışı gerçekleşmiş.
- Konut, Türkiye için ve Türk halkı için çok önemli bir yatırım aracı olup hem güvence hem de enflasyona karşı koruma sağlıyor.
- Gayrimenkul, özellikle konut, 5-10 yıllık süreçlerde enflasyona karşı koruma aracı olarak çok işe yarıyor.
- 02:32Gayrimenkul Yatırımının Avantajları
- Dövizdeki oynamalar ve gelgitler nedeniyle insanlar gayrimenkul ve özellikle ihtiyaç söz konusu olduğunda yatırım aracı olarak gayrimenkul tercih ediyor.
- Türkiye'nin yılda 700-800 bin konut üretmesi gerekiyor, ancak bu minimum üretim olmadığı takdirde arz ve talep dengesi bozuluyor.
- Arz ve talep dengesi bozulduğunda ikinci el konutların fiyatı artıyor, maliyetler arttığı için konutlar değerleniyor.
- 04:36Gayrimenkul Satış Zamanı
- Satmak zorunda değillerse veya başka bir gayrimenkul almak için aldıkları parayı nasıl değerlendirecekleri önemli.
- Eğer aldıkları parayla başka bir gayrimenkul alacaklarsa, 2+1 veya 1+1'yi 3+1'e değiştirmek doğru zaman olabilir.
- Beğendikleri ve ihtiyaçlarını karşılayabileceklerini düşündükleri evi buldularsa ve karşılığında bir ev satıp onu almak durumundalarsa satma zamanı.
- 05:30Ticari ve Konut Gayrimenkul Yatırımı
- Gayrimenkulün yatırım aracı olarak düşünüyorsanız ve düzenli bir gelir getirmesini istiyorsanız ticari gayrimenkul tavsiye ediliyor.
- Arsa ve arazi uzun dönemli bir yatırım aracı olup, düzenli bir getiri sağlıyor.
- Konutta kiralar uçtu ancak bunun bir garantisi yok, en azından 1-2 yıl böyle sürecek.
- 07:11Arsa ve Arazi Yatırımı
- 2020 yılından beri pandeminin etkisiyle toprak alıp kaybeden hiç olmadı, istimlak gelmediyse ve afet yaşanmadıysa.
- Arsa ve arazi çok önemli bir yatırım aracı olup, her gün değeri artıyor.
- Gayrimenkulde durağanlık yaşar ama geri gitmez, dolar bazında kaybetmeyen evler de görülmüş.
- 09:03Doğru Lokasyon Belirleme
- Doğru lokasyonu belirlemek için nüfusun yoğunca yöneldiği yerleri takip etmek gerekiyor.
- Pandemi insanları Ege, Akdeniz kıyıları ve Çanakkale taraflarına yöneltti, bu trend devam edecek.
- Antalya'da Rus ve Ukrayna'dan gelen kişilerin konut alımı konut fiyatları ve kiraların artmasında etkili.
- 10:27Şehir Merkezinin Değeri
- Şehir merkezi önemini yitirmiyor çünkü orada arsa ve arazi yoktur, bu nedenle oradaki konutlar her zaman değerlidir.
- Roma gibi tüm dünyadaki metropollerde merkezde yaşanan yerlerin daha az arsası olduğu için oraları daha değerlidir.
- Arsa çoksa ev fiyatları daha düşüktür, bu nedenle yatırımlar için şehrin çeperlerine gitmek önerilir.
- 11:41Kiralar ve Tavan Fiyat Tartışması
- Yüksek kiralar ve tavan fiyat konusu gündeme gelmiş olsa da, konuşmacı bunun gerçekleşeceğini zannetmiyor.
- Piyasada kiralık ev olmadığı için fiyatın artırılması adaletli gelmiyor, ancak alternatif olmadığı için insanlar kiralamak zorunda kalıyor.
- Her iki tarafta da korkunç bir yokluk yaşanıyor: satın almak isteyene ev bulunamıyor ve kiralamak zorunda kalanlar var.
- 13:00Gayrimenkul Krizinin Nedenleri
- 2018-2019 yılında yaşanan krizde gayrimenkulcüler stoklarını kurtarmaya çalışmış ve stokların hepsi bitti.
- 2020 Haziran'da uygulanan hükümetin verdiği kredi kampanyası konut satışlarını ve stokların erimesine neden oldu.
- Üreticiler artık daha az proje alıyor veya almıyor, konut kredi faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle yeni ruhsat sayısında çok az başvuru oldu.
- 14:39Aidat Fiyatları ve Site Yaşamı
- Aidat fiyatları kira fiyatına yaklaşmış durumda ve bu durum sitelerde daha düşük kira tutmak zorunda kalmalarına neden oluyor.
- Kullanılmayan havuz ve spor salonu gibi hizmetler için yüksek ödemeler yapıldığında, kira fiyatı 10 bin liradan 13-15 bin liraya çıkabiliyor.
- Bazı sitelerde elektrik ve yakıt gibi giderler de dahil edildiğinde, kira fiyatının en az %50'si kadar aidat ödemek zorunda kalınabiliyor.
- 16:01Kira Çarpanı ve Yatırım Stratejileri
- Kira çarpanları uçtu gidiyor çünkü artık hesaplanmıyor ve son 2-3 yıldır kira çarpanı ile yatırım yapmak isteyenler azalmış.
- İkinci ve üçüncü bir ev alıp kiradan ek gelir elde etmek isteyenlerin sayısı eskisine oranla en az %50 azalmış.
- Konuta verilen para kirayla dönmüyor, amortisman süreleri çok uzatılmış durumda.
- 17:11Kira Kontratları ve Fiyat Normalleşmesi
- Kira kontratları genellikle her yıl Eylül ayında yapılır ve bir yıl kira 12 ay üzerinde her yıl Eylül ayında yapılacak kira kontratına göre belirlenir.
- Kira kontratında ne yazıyorsa o şekilde kira artışı yapılmalıdır, önceden belirlenen bir artış yapılamaz.
- En çok merak edilen konulardan biri, fiyatların ne zaman normal seviyelerine geleceği.
- 17:52Ev Alım Stratejisi
- Ev almak için bütçeyi gelirinize göre ayarlamak ve ayağınızı yorganınıza göre uzatmak önemlidir.
- Küçük yatırımlarla başlayıp, ileride satıp birleştirerek istediğiniz eve doğru ilerlemek mantıklıdır.
- 30-35 yaşlarında düzenli geliri olan ve işine güvenen gençler için küçük yatırımlarla başlamak önerilir.
- 19:03Konut Fiyatlarının Geleceği
- Türkiye'de enflasyon yüksek seviyelerde giderse, konut fiyatları geri gelmeyecektir çünkü konut üreticileri de asgari ücret gibi maliyetlerle çalışıyor.
- PVC hammaddesine %167, ahşapla yerlere kaplama malzemelerine ise %220 zam gelmiştir.
- Sosyal konutların sayısı arttırılmalı ve devlet bazı arsaları konutlaştırmak için değerlendirmelidir.
- 20:57Maketten Satışlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yakında maketten satışların artacağı düşünülüyor, ancak bu konuda dikkatli olunmalıdır.
- Maketten satın alırken firmayı, ince resimleri, teminatları ve sözleşmeleri iyi incelemek gerekir.
- Projeden ev alırken çok dikkatli olunmalı, çünkü projelerin bitmesi 1,5-2 yıl sürebilir.
- 22:04Konut Fiyatlarının Artışı ve Satın Alma Zamanı
- Bu sene bir araştırma firmasının çalışmasına göre konut fiyatlarında %60'a yakın artış bekleniyor.
- Türkiye genelinde %88, İstanbul'da ise %20 üstünde fiyat artışları yaşanıyor.
- Şu anda satın alma zamanıdır, uygun, düzgün, kat mülkiyetli, iskanlı ve bütçelere uygun konut bulursanız mutlaka almalısınız.
- 23:44Ticari Gayrimenkul ve Ofis Piyasası
- Dükkan fiyatları konut fiyatlarına göre düşük kalmış, bu durum pandemi döneminden kaynaklanmaktadır.
- Pandemi süresince lojistik firmalarının depo ihtiyacı artmış, bu nedenle depo üretimi hızlanmıştır.
- Ofis piyasasında pandemi etkisi azalmaya başlamış, bazı pozisyonlar evden çalışmaya devam ediyor.
- 25:45Ofis Kullanımının Değişimi
- Pandemi süresince ofis stoğu artmış, özellikle İstanbul'da çok fazla yapılmış ofis bulunmaktadır.
- Boş ofislerin çoğu home ofise dönüştürülüyor ve günlük saatlik ofis kiralamalar popülerleşiyor.
- Bin metrekarelik büyük ofisler küçük parçalara bölünerek ortak ofis kullanımı için kullanılıyor.
- 26:46Yatırım Stratejileri
- Tatil bölgelerinde yatırım yaparken, bölgeyi tanımayı veya güvenilir bir gayrimenkul firması aracılığıyla yatırım yapmayı önerir.
- Kiralarla yeni bir ev almak mantıklı bir stratejidir, ancak enflasyon yüksek giderse krediyle almak daha avantajlı olabilir.
- Mahalle arasındaki dükkanları daireye çevirmek yasal değildir, tapuyu incelemek gerekir.
- 28:58Gayrimenkul Yatırımları ve Fiyat Artışları
- 2020-2021 yıllarında arsa ve müstakillere yönelim görülürken, 2022 yılında pandeminin etkisinin azalmasıyla aynı yönelim bekleniyor.
- İstanbul'dan kaçış ve göç alan bir ülke olarak Türkiye'de, özellikle Akdeniz bölgesinde inanılmaz bir talep var.
- 2020'nin sonlarında ve 2021'in başında İstanbul'daki vatandaşlar ağırlıklı olarak Ege ve Akdeniz taraflarına yönelmiş, bu bölgelerde %77-100'e artan fiyat artışları yaşanmış.
- 30:24Gayrimenkul Yatırım Stratejileri
- Gayrimenkul yatırımı yapmak için bölgeye doğru seçim yapılması ve nüfusun nereye yönlendiğine bakılması gerekiyor.
- Ticari yatırımlar için düzgün kurumsal kiracılar (banka, Migros, Harpoon gibi) olan yerler daha değer kazanıyor.
- İstanbul için pandemi başından bu yana konut fiyatları %80'i geçti, bazı bölgelerde %100'ün üzerinde artış yaşanmış.
- 31:48Satılmayan Gayrimenkuller ve Fiyat Dengesi
- Aylarca satılmayan gayrimenkullerin genellikle yanlış fiyat olduğu düşünülüyor.
- Uzun dönem satılmayanların mal sahipleri genellikle çok yüksek fiyat istiyor veya başka bir sorunu var.
- Bazı emlakçılar, müşterileri çekmek için satılmayan gayrimenkulleri göstermeyi tercih edebiliyor.
- 33:02Kiracı Hakları ve Ev Sahipleri
- Kiracıdan yana olan yasal süreçte, kiracı aynı sözleşmede beş yıl aynı evde yaşayıp beş yıldan sonra mal sahibi rayiç uyarlaması için talepte bulunabilir.
- Beş yıldan önce mal sahibi kafasına göre kiracıyı çıkaramaz, bu durumda resmi bir ihtarname gelmesi gerekir.
- Mal sahipleri beş yıl boyunca yalanla dolanla kiracıları evden çıkarmaya çalışabilir, ancak beş yıllık hakları var.
- 36:39Gayrimenkul Yatırım Stratejileri ve Konut Firmaları
- Gayrimenkul yatırımı yaparken lokasyon çok önemli, gelişmekte olan bir lokasyonda alacaksa ve orada gelecek görüyorsa yatırım mantıklı olabilir.
- Konut firmaları birçok yerde satışlarını durdurmuş durumda, projeler açıklanıyor ancak satış takvimleri belli değil.
- Hesaplar karıştığı için konut firmaları bazen projeleri açıp sonra geri çekiyorlar.
- 38:29Z Kuşağı ve Konut Piyasası
- Z kuşağı mal edinmek istemiyor, araba almak yerine bisiklet veya toplu taşıma kullanıyor.
- Konut piyasasında Z kuşağı için talep azalması görülmemektedir, çünkü anneleri babaları kirayı ödemezlerse kendileri de bir gün konut almak zorunda kalacaklar.
- Z kuşağı genellikle şehirde değil, şehir dışında küçük yatırımlar yapıyor, özellikle web tasarımcıları ve youtuber'lar gayrimenkulün doğru yatırım olduğuna inanıyor.
- 40:12Tiny House ve Çiftlik Hayatı
- Tiny house'lar ve çiftlik hayatı talebi ciddi anlamda artmış, özellikle Ege ve Akdeniz bölgelerinde köy hayatına dönüş var.
- Gençler hem anne babaya yük olmak istemiyor hem de kendilerine daha özgür bir hayat istiyorlar, bu nedenle arsa alıp tiny house yapmak istiyorlar.
- Otelcilik yerine glamping ve tiny house olan yerler yaygınlaşıyor, insanlar büyük oteller yerine daha küçük, kompakt ve keyifli konut tarzlarını tercih ediyor.
- 42:38Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımları
- Yurtdışı ev fiyatları Türkiye'ye göre daha uygun, birçok müşteri Amerika, Portekiz ve İspanya'da yatırım yapıyor.
- Yurtdışı gayrimenkul yatırımı, vergiler düştükten sonra geriye döviz kalması ve kira almanın karlı olması nedeniyle mantıklı bir seçenek.
- Yurtdışı gayrimenkul sahibi olup oradan gelir elde etmek, Türkiye'deki kiracılarla uğraşmaktan daha avantajlı olabilir.
- 43:40Kira Artışları ve Riskler
- On beş yıldır aynı kiracıda olan bir gayrimenkulde, her yıl yüzde on artış yapılmışsa, yeni dönemde tüfeğe göre artış yapılmalı.
- Amerika'da mortgage balonu patlamış olsa da, Türkiye'de mortgage'tan patlama olasılığı çok yüksek değil çünkü satışların sadece yüzde yirmisi mortgage ile gerçekleşiyor.
- Türkiye'de yüz satışın seksen'i ipotekli olsa bile, şu dönemde mortgage'tan patlama riski beklenmiyor.